Activisten vinden publieke steun in strijd voor betaalbaar wonen

De langverwachte Woonstudie in Gent (°) bevat aanbevelingen voor meer diverse en betaalbare woningen die in lijn liggen met wat woonactivisten via een referendum aan de lokale bevolking willen voorleggen. ‘Maak werk van één ruimtelijke, financiële en vastgoedstrategie in functie van betaalbaar en sociaal wonen. Die moet gericht zijn op het uitbreiden van het vastgoedpatrimonium, inzetbaar voor de uitbreiding van het betaalbaar woonaanbod.’ De idee van een grondenbank blijkt geen utopie.

Wil je ons journalistiek werk ondersteunen? Word nu abonnee en maak Apache mee mogelijk.

Apache sprak met activisten van het Gentse collectief Te Duur over één jaar handtekeningen verzamelen om een volksraadpleging te houden. Maar bekeek ook de nieuwe ‘Woonstudie’ die een antwoord lijkt te geven op een groot deel van hun bezorgdheden. In een gesprek stellen woonactivisten de vraag hoe het stadsbestuur in de toekomst met de aanbevelingen zal omgaan. Neemt Gent de regie in handen of krijgt de private markt nog meer vrij spel? “Bouwen, bouwen, bouwen lost het probleem van de betaalbaarheid nog niet op”, luidt het unisono.

“Ik heb heel de nacht adressen gecontroleerd”, zegt Hilde Desimpelaere. “Maar het is ons gelukt: we hebben meer dan 35.000 unieke handtekeningen verzameld om een volksraadpleging te organiseren over het grondrecht betaalbaar wonen.”

Samen met Ann Desmet van het collectief Te Duur ontmoeten we Desimpelaere vorige zondag (14/5) aan een stand aan het Manchesterplein in de Gentse volksbuurt Muide-Meulestede. Activisten Raf Verbeke en Pepijn Boeraeve verzamelden mee de laatste handtekeningen. Maandagmiddag gaf het collectief de stapels naamlijsten af aan het Gentse schepencollege.

“We zijn één jaar en vijftien dagen geleden begonnen”, zegt Verbeke. Aanleiding was de nakende verkoop van het Pand (Caermersklooster), een beslissing die overigens over de verkiezingen is getild. “We hebben letterlijk elke buurt afgelopen”, stelt Boeraeve aan. “We moeten 10% van de bevolking achter ons krijgen en minstens 26.780 handtekeningen ophalen, die nodig zijn om een volksraadpleging te vragen.”

“Een referendum voor het circulatieplan had 500 handtekeningen te kort en dat willen we niet meemaken”, zegt Desimpelaere. “De controle blijft natuurlijk een subjectief gegeven, want wanneer is een naam onleesbaar? Wij hebben er in elk geval alle dubbele namen uitgehaald, net als alle mensen van buiten Gent die tekenden.”

Lancering Woonstudie

Het uitgangspunt van Te Duur stemt overeen met dat van de afgelopen vrijdag (12/5) voorgestelde Woonstudie van het Gentse stadsbestuur. Het meer dan 300 bladzijden tellende werkstuk brengt allerlei data over de (mismatch tussen) woonvraag en -aanbod samen. In het rapport wordt gekeken op welke manier Gent sturend kan optreden en hoe de stad onder meer met het bestaande patrimonium moet omgaan.

In een living van een woning uit de cohousing Bijgaardehof, aan de Gentse Dampoort, zette onderzoeker Brecht Vandekerckhove van Atelier Romain meteen de toon. Van alle centrumsteden zijn in Gent de verkoopprijzen voor huizen en appartementen het sterkst gestegen. “De gemiddelde prijs voor een appartement is in geen enkele centrumstad duurder dan in Gent. Het is de tweede duurste centrumstad om een woning te kopen.”

De vaststelling van de Woonstudie en het uitgangspunt van de activisten die een referendum opzetten, loopt gelijk. “De stijging van de gemiddelde huur- en koopprijs van een woning zorgt ervoor dat een steeds grotere groep inwoners in de stad geen huis kan kopen of huren”, zeggen de activisten. “Tegelijkertijd is er ook een groeiende groep van personen op de wachtlijst van een sociale woning.”

Het collectief Te duur wil de Gentse bevolking twee vragen stellen. Rond de eerste vraag ‘Publiek vastgoed zoals het Pand (Caermersklooster) mag niet geprivatiseerd worden?’ wordt in Gent al langer gediscussieerd. De verkoop van publieke landbouwgronden aan een investeringsvehikel van de havenbazen Huts was bij Verbeke al langer een doorn in het oog, maar met de bezetting van het Pand en later het Vredeshuis verbreedde de discussie over de toekomst van publiek vastgoed dat gebruikt kan worden om te wonen.

In de Woonstudie schuiven onderzoekers aanbevelingen naar voor die (deels) een antwoord bieden op de vragen die de woonactivisten via een referendum willen voorleggen.

Verkoop vastgoed

Gaandeweg twijfelden sommige activisten of een vraag over het tegenhouden van de verkoop van publiek vastgoed, met als voorbeelddossier Het Pand, wel de juiste is. Verbeke daarentegen raakte steeds meer overtuigd van het belang van die vraag. “De twee vragen hangen samen.

De eerste vraag pikt met een concreet voorbeeld in op de discussie rond de toekomst van het publiek patrimonium. Die discussie was trouwens al langer bezig met het moratorium op de verkoop van landbouwgronden. De vraag is of de overheid hier als een goede huisvader handelt.”

In de Woonstudie benadrukken onderzoekers het belang van een eigen grondpositie. Ze menen zelfs dat de stad haar grondpositie net moet uitbreiden voor een betaalbaar en sociaal woonbeleid. “Het beschikken over een grondpositie is een van de kritische succesfactoren voor het voeren van een sterk woonbeleid. Net als in andere Vlaamse steden is dit ook een van de achillespezen van het Gentse woonbeleid”, zeggen de onderzoekers.

De studie wijst erop dat sociale woningmaatschappijen door het toenemende nieuwbouwtempo geen vrije bouwgronden meer hebben na 2027. “De stad moet aan actieve grondverwerving of op zijn minst aan matchmaking doen. Als dat kan voor studentenwoningen, waarom niet voor sociale woningbouw”, merkt Desimpelaere op.

In de beleidsnota Wonen van het Gentse stadsbestuur stond al dat de Groep Gent (alle entiteiten waar de stad een meerderheidsaandeel heeft) “een strategisch grondbeleid gaat voeren en globaal haar grondpositie zal versterken”.

In de aanbevelingen van de Woonstudie staat dat Gent in eerste instantie werk moet maken van één ruimtelijke, financiële en vastgoedstrategie in functie van sociaal en betaalbaar wonen. “Deze strategie moet gericht zijn op de uitbreiding van het vastgoedpatrimonium dat inzetbaar is voor de uitbreiding van het betaalbaar woonaanbod en is jaarlijks te monitoren.”

In de Woonstudie stellen de onderzoekers voor om alle goederen in het vastgoedpatrimonium te screenen om na te gaan welke ontwikkelbaar zijn in functie van een groter (het belang van grote volumes wordt meermaals benadrukt) al dan niet sociaal woningaanbod. “Dit moet uiteindelijk leiden tot een grondenbank voor sociaal en betaalbaar wonen. Op basis van deze screening wordt vervolgens een (centraal) beheer voorzien voor deze gronden en eigendommen.”

Vraag naar grondenbank

Dat laatste sluit aan bij de tweede vraag die de woonactivisten aan de Gentenaars willen voorleggen. Te Duur wil weten of “de stad Gent een ‘bank van publieke gronden’ moet oprichten om in Oost-Vlaanderen 40% sociaal wonen te realiseren”. In een toelichting verduidelijken de actievoerders dat sociaal wonen niet alleen over sociale woningen gaat maar ook slaat op andere vormen van betaalbare wonen op publieke grond.

Dat kan gaan om woningen waarvan de grond bijvoorbeeld in erfpacht wordt gegeven. Bovendien zal de huidige voorraad publieke gronden niet volstaan om die ambitie te realiseren. De activisten wijzen erop dat de stad Gent op een ‘proactieve en assertieve’ manier gronden en gebouwen moet kunnen verwerven, te beginnen met andere overheden.

In de Woonstudie merken onderzoekers op dat de stad ook kan overwegen om meer gebruik te maken van de mogelijkheden van het voorkooprecht. “Als is geweten dat de verkoopprijzen hoog zijn en dat daardoor het potentieel via het voorkooprecht klein is voor een lokale overheid die op deze percelen een betaalbaar woonaanbod wil realiseren.” De discussie over het inzetten van een voorkooprecht woedde ook bij de verkoop van de Arsenaalsite, een dertien hectare grote bebouwbare site in Gentbrugge die door verkoper NMBS als ‘tweede Tour & Taxis’ in de markt werd gezet.

Ook de privésector kan bijdragen om het aandeel sociale of betaalbare woningen op te drijven. De onderzoekers stellen voor om stedenbouwkundige instrumenten te gebruiken die daarop inzetten.

Naar analogie met de stad Brussel zou Gent met een systeem van stedenbouwkundige lasten een deel van de meerwaarde die private ontwikkelaars realiseren, kunnen inzetten voor een sociaal en betaalbaar aanbod. De stad zou ook meer gebruik kunnen maken van ‘onderhandelingsstedenbouw’, wat ze vandaag ook doet. Ook een ruimtelijk uitvoeringsplan sociale of betaalbare woningen kan een optie zijn.

Aan de drie voorwaarden is immers voldaan. De woonstudie toont de behoefte en het inzetten van publieke gronden of gebouwen kan daar niet aan voldoen. Als de opgelegde voorwaarden billijk moeten zijn, dan heeft de stad een belangrijk sturend instrument in handen.

Het belang van een sturend beleid loopt als een rode draad doorheen de Woonstudie. Nochtans groeit het aantal woongelegenheden, op één centrumstad na, nergens zo snel aan als in Gent. Al zit de groei van private studentenhuisvesting daar ook voor iets tussen. Het aantal huishoudens groeit dan weer het minst snel aan van alle centrumsteden. “De Gentse vraagdruk verschuift naar de ruime regio”, zegt Vandekerckhove. “Gent ‘oogst’ namelijk jonge inwoners van overal in Vlaanderen maar dat verandert als ze eenmaal kinderen hebben. Het beperkte aanbod en de prijsdruk zorgen ervoor dat huishoudens zich verder van Gent gaan vestigen.”

De helft van de mensen die Gent verlaten, geeft nochtans aan dat ze eigenlijk in de Oost-Vlaamse hoofdstad willen blijven wonen. De zogenaamde ‘realistische woonvraag’ is daarmee ook een pak groter dan wat Vlaamse huishoudprognoses doen vermoeden. Want die gaan uit van demografische trends uit het verleden, met de ‘gezinsvlucht’ als een soort vaststaand gegeven.

De huishoudvooruitzichten projecteren de toekomstige evolutie namelijk op basis van historische evoluties. “Wanneer het aanbod beperkt is, zal het aanbod bepalen hoeveel huizen erbij komen en niet de vraag”, stelt Vandekerckhove.

Tekort aan woningen

Volgens een ‘realistische woonvraag’ zijn er 10.000 extra huishoudens tegen 2030 en 19.400 bijkomende tegen 2040. Het aanbod breidt evenwel te beperkt uit voor de vraag. Tegen 2040 wordt een tekort van 6.000 woningen verwacht. “Eigenlijk moeten we naar een verdubbeling van wat we vandaag bouwen”, luidt het.

De activisten overhandigden 35.620 handtekeningen aan het Gentse stadsbestuur. (© Simon Clément)

Er is ook hoofdzakelijk een tekort van woningen voor gezinnen en daar zit een mismatch. “Meer dan 70% van wat er gebouwd wordt, zijn appartementen met twee slaapkamers terwijl de helft gezinswoningen zou moeten zijn.” Bovendien zal naar verwachting het aandeel alleenstaanden afnemen tegenover een stijging van gezinnen met vier of meer personen. Er moet daarom ingezet worden op een meer divers aanbod woningen.

Het aanbodtekort leidt zowel op de koop- als huurmarkt tot betaalbaarheidsproblemen. Hetzelfde geldt voor de markt van sociaal wonen. Om het aandeel sociale woningen tegen 2040 tot 16% te laten stijgen is er nood aan 5.800 bijkomende sociale huurwoningen, bovenop wat nu gepland is.

Beperkte oppervlakte

Onderzoekers suggereren dan ook om gerichte groei van de private markt in te zetten om de sociale huurmarkt substantieel te laten uitbreiden. Om verschillende redenen, niet in het minst door een verouderd patrimonium met bijhorende renovatiegolf, zijn er momenteel 500 sociale woningen minder in Gent dan in 2013.

Over de nood aan sociale woningen zijn de activisten duidelijk. “Als er 12.000 gezinnen op de wachtlijst staan in Gent, dan is dat het aantal woningen dat we nodig hebben. Het beleid wil tot 16% gaan (en wordt daarin niet gesteund door de Vlaamse overheid) en wij vragen 20% sociale woningen. Er ligt dus veel werk op de plank voor de woonmaatschappij”, zegt Boeraeve.

“Het zou goed zijn als een traject voor tien tot vijftien jaar wordt uitgestippeld voor zowel de renovatie van het bestaande aanbod als de bouw van nieuwe woningen”, stelt Verbeke. “Men kan wel zeggen ‘we gaan bouwen, bouwen en bouwen’ maar gaat dat bijdragen tot de betaalbaarheid? Dat is het grote vraagteken. Als we geen rekening houden met die vraag in het debat riskeren we opnieuw een segment van de markt aan te boren dat toch bij ontwikkelaars of beleggers terechtkomt.”

“Wat gebeurde op de markt van studentenhuisvesting is de voorhoede: grote spelers hebben er een belangrijk deel van de markt in handen. Zij zetten de prijzen”, zegt ook Boeraeve. “Een home kost gemiddeld 300 euro maar bij de grootschalige private studentenhuisvesting is dat gemiddeld 450 euro. Als we dat gaan doortrekken, dan vrees ik hetzelfde effect.”

“Waar de stad ook niet onderuit kan, is de nood aan meer typologieën woningen. Het zal in elk geval een uitdaging zijn om meer te bouwen op een beperkte oppervlakte, want er is vaak ook veel weerstand tegen verdichting en verdere verstedelijking, of zeker tegen de manier waarop het gebeurt. Hier komen complexe problemen samen.”

Grote respons

Nog voor de eerste handtekening is gecontroleerd, blikken de activisten met een tevreden gevoel terug. “We hebben het thema op de agenda gezet”, zegt Verbeke. “Dat voelen we heel goed. Dit is een thema dat heel breed leeft, gekoppeld aan zowat alles dat te duur wordt. Als mensen niet tekenden, dan wat het soms zelfs daarom. Anderen tekenden niet omdat ze van Gent waren, maar er niet meer woonden. De vraag om een referendum is in elk geval een uitnodiging voor een diepgaand politiek debat.”

“We zijn aangenaam verrast geweest door de respons in sociale woonwijken. Daar tekende bijna iedereen”, zegt Desimpelaere. “Maar ook in Drongen, het Sint-Martens-Latem van Gent, kregen we heel veel positieve reacties.”

“Niet alleen sociale huurders, maar ook private huurders en kleine eigenaars tekenden, eigenlijk 80 tot 90% van de mensen die we spraken. Zelfs een grote projectontwikkelaar tekende, alsook verschillende architecten,” zegt Verbeke.

“We merkten ook dat alle generaties tekenden”, zegt Boeraeve. “Jonge mensen beseffen heel goed dat ze gesjost zijn, tenzij ze een grote spaarpot van thuis meekrijgen. Ze betalen zoveel huur dat ze niet meer kunnen sparen om op termijn iets te kopen. Oudere mensen beseffen dat hun kinderen zullen wegtrekken omdat ze geen betaalbare woning vinden.”

“Ook heel veel mensen met een klein pensioentje redden het niet meer. Ik heb alleenstaande vrouwen gesproken die met amper 200 euro per maandmoesten rondkomen”, zegt Desimpelaere.

Complexe discussie

Wordt hier wel het juiste niveau geviseerd? “De woonproblematiek is heel complex en overspant verschillende beleidsniveaus”, zegt Boeraeve. “We hebben een petitie lopende om spreekrecht te krijgen in het Vlaams Parlement. Maar we kozen ook bewust om handtekeningen op te halen voor een volksraadpleging in Gent. Niet per se omdat Gent de slechtste leerling van de klas zou zijn, maar wel omdat de stad wel degelijk hefbomen in handen heeft. Bovendien kent Gent een lange traditie van participatie.”

“De vraag is bij de Vlaamse Adviescommissie voor Volksraadplegingen afgetoetst aan de bevoegdheden van de stad”, zegt Verbeke. “De stad is bevoegd voor ruimtelijke ordening en het eigen patrimonium. Ze kunnen ook heel veel tools gebruiken, zoals het voorkooprecht of onteigenen”, stelt Desimpelaere.

Het is afwachten of er voldoende handtekeningen weerhouden worden om een volksraadpleging af te dwingen. Als dat het geval is, dan komt het verzoek mogelijk nog voor de zomer op de gemeenteraad. Uiterlijk begin oktober, een jaar voor de lokale verkiezingen, zou het referendum moetenplaatsvinden. Maar zover is het nog niet.

Toch blikt Verbeke al vooruit naar de potentiële opkomst. “In Berlijn stemde 60% van de deelnemers aan het referendum voor de onteigening van woonblokken. Daarvan behoorde 17% zelfs tot het kiespubliek van het conservatieve CDU. In Basel had een referendum voor het behoud van publieke gronden voor stadsontwikkeling een gelijkaardige uitslag. De grond van de zaak is de zaak van de grond. Binnen de bevoegdheden die de stad heeft, geef je publieke gronden niet uit handen.”

 vandaag, woonbeleid, Te Duur, activisme, gent, Woonstudie, Hilde Desimpelaere, Raf Verbeke, Pepijn Boeraeve, Brecht Vandekerckhove

Steven Vanden Bussche studeerde geschiedenis aan de UGent, gaf een tijdlang les in het volwassenenonderwijs en is sinds 2005 in de journalistiek actief. Sinds 2017 onderzoekt en schrijft Steven voltijds voor Apache.

https://www.apache.be/2023/05/16/activisten-vinden-publieke-steun-strijd-voor-betaalbaar-wonen?cdlnk=emxpOHdUaGU2UTlEbEJEdGxlTkR0cXlpUm42Z3FDSHJEbGRXZkNTRFcvNno5TzFaMXRmWThUSUJOQjJHOjplNzAzNjNlZjIzMzRmZDM4MDU5MjkxYTljZTk5NGQxOA%3D%3D

(°) Link naar de woonstudie in Gent https://stad.gent/nl/over-gent-stadsbestuur/over-gent/kaarten-cijfers-en-data/onderzoeks-en-cijferrapporten/woonstudies

Antwoord op de studie van Stad Gent

Tegen 2040 zou het tekort op de Gentse huizenmarkt oplopen tot bijna 6.000 woningen, veel meer dan gedacht. Dat blijkt uit een nieuwe woonstudie. Opmerkelijk is dat het tekort aan gezinswoningen groter is dan aan appartementen. Dat is één van de belangrijke uitdagingen waarmee Gent op de woonmarkt geconfronteerd wordt, volgens de nieuwe Gentse woonstudie.

In opdracht van de Stad Gent heeft studiebureau Atelier Romain samen met studiebureau Endeavour een onderzoek afgeleverd over de Gentse woonmarkt. Daaruit blijkt dat de woonvraag in realiteit sneller groeit dan nu wordt aangenomen. Geschat wordt dat tegen 2040 nog eens 20.000 huishoudens op zoek zullen zijn naar een woning in Gent. Tegen dan zou het tekort oplopen tot bijna 6.000 woningen. Voor sociale woningen wordt het tekort geschat op 2.400 sociale huurwoningen.

Opmerkelijk is dat de trend niet gelijkloopt met die in Vlaanderen: het aantal alleenstaanden neemt af en er wordt een toename verwacht van gezinnen met vier en meer personen. Er zijn volgens de studie dus meer gezinswoningen nodig. Het tekort aan bepaalde woningtypologieën heeft ook invloed op zowel de betaalbaarheid als op de kwaliteit.

Naast de inspanningen die zich richten op sociale huur en budgethuur dienen we ervoor te zorgen dat het woonaanbod gericht kan worden uitgebreid. Een focus op gezinswoningen is hierbij cruciaal. Niet alleen voor de laagste inkomensgroepen, maar in alle woningmarktsegmenten. Op die manier vermijden we dat kapitaalkrachtige Gentenaars andere kopers of huurders verdringen en zorgen we ervoor dat iedereen betaalbaar en kwaliteitsvol kan wonen.

Tine Heyse, schepen van Wonen

Een bijkomend probleem is dat er in veel wijken geen divers aanbod is. In de 19^de eeuwse gordel is er een tekort aan grote woningen. In wijken met meer vergrijzing, zijn er veel grote gezinswoningen die onderbezet worden. Door in die wijken een gericht en aangepast aanbod te creëren voor senioren kan er meer woonmobiliteit komen.

De studie levert ook aanbevelingen. Er moet sneller werk gemaakt worden van betaalbare woningen in de huursector, er is een gerichte en langdurige groei nodig van het woonaanbod zeker voor gezinnen, bestaande woningen moeten sneller gerenoveerd worden en er moet werk gemaakt worden van levenslang wonen in de eigen wijk .. Tot slot moet ook de bouw van studentenhuisvesting een versnelling hoger.

Het succes van de stad zorgt voor een grote woondruk, we moeten de dynamiek van deze stad nu gebruiken om een antwoord te bieden voor de doelgroepen die uit de boot (dreigen te) vallen.

Brecht Vandekerckhove, Atelier Romain

De Stad Gent levert al heel wat inspanningen. Zo is er een actieplan studentenhuisvesting, en wordt het conformiteitsattest voor huurwoningen verplicht gemaakt. De Stad Gent gaat nu met de nieuwe studie aan de slag om nog meer in te zetten op een betaalbaar, kwalitatief en intergenerationeel woonaanbod.