Amerikaanse investeringsreuzen stappen in Belgische vastgoedontwikkelaars
5 oktober 2022 Steven Vanden Bussche Apache
De drie grootste Amerikaanse investeringsgroepen lieten hun oog vallen op Immobel en Atenor, twee van de grootste Belgische projectontwikkelaars. Het aandeel van deze investeringsreuzen is nog heel bescheiden, maar experts waarschuwen wel al voor mogelijke gevolgen. ‘Lokale ontwikkelaars hebben een soort lokale betrokkenheid die bij die grote buitenlandse investeerders totaal afwezig is’, zegt de Brusselse stadsbouwmeester Kristiaan Borret.
“Momenteel worden Atenor en Immobel voornamelijk gefinancierd door Belgische en Europese financiële instellingen”, zegt onderzoeker Jozef Vandermeulen van Fairfin. “Maar ook grote internationale investeringsgroepen hebben interesse in Brussel. Daarbij vallen vooral BlackRock, Vanguard en State Street op.”
Jozef Vandermeulen (Fairfin): ‘Als grote vastgoedontwikkelaars in handen komen van internationale investeerders, dan vallen sociale eisen over huisvesting volledig in dovemansoren’
“Deze drie investeringsgroepen worden ook wel The Big Three genoemd, door hun enorme gewicht in de wereldeconomie. Van de vijfhonderd grootste Amerikaanse bedrijven bezitten zij samen gemiddeld 20% van de aandelen.”
De ngo Fairfin, die ijvert voor een transparant en democratisch financieel systeem, analyseerde financiële data van de afgelopen twintig jaar van Atenor en Immobel, twee grote Brusselse ontwikkelaars.
Vorig jaar kocht BlackRock voor twee miljoen euro aandelen van Immobel. Ook Vanguard en State Street stapten in het oudste Belgische vastgoedbedrijf.
De drie grootste Amerikaanse investeringsfondsen waren in het verleden afzonderlijk en ook met veel minder kapitaal aanwezig in de grootste Belgische vastgoedontwikkelaars. State Street had tussen 2003 en 2009 een kleine aandelenportefeuille bij Immobel, terwijl BlackRock tussen 2008 en 2013 aandelen van Atenor bezat. Overigens houdt bij Atenor van de drie investeringsreuzen enkel Strate Street een beperkt aandelenpakket aan.
Lokale betrokkenheid
Samen hebben de drie grote Amerikaanse investeringsgroepen vandaag voor bijna vier miljoen euro aandelen in het bedrijf van Marnix Galle. Dat komt overeen met ‘slechts’ 1% van het kapitaal van Immobel. Al stemt de Amerikaanse intrede wel tot nadenken.
“Het is gevaarlijk”, zegt Jozef Vandermeulen. “Als grote vastgoedontwikkelaars in handen komen van internationale investeerders, dan vallen sociale eisen over huisvesting volledig in dovemansoren.”
“Op dit moment worden die sociale eisen vaak genegeerd. Maar burgerbewegingen, buurtcomités en lokale politici hebben wel nog een beetje invloed op vastgoedontwikkelaars en de projecten die ze bouwen. Dat is mogelijk omdat zelfs de grootste ontwikkelaars in ons land nog steeds Belgische bedrijven zijn, met een connectie met hun omgeving”, zegt Vandermeulen.
Brussels stadsbouwmeester Kristiaan Borret: ‘Lokale ontwikkelaars hebben ook een soort lokale betrokkenheid, wat bij die grote buitenlandse investeerders totaal afwezig is’
Deze bezorgdheden zijn de Brusselse stadsbouwmeester Kristiaan Borret niet onbekend. “Ik werk één dag per maand op twee ontwikkelingsgebieden in opdracht van de stad Amsterdam”, verduidelijkt Borret. “Daar sta je dan tegenover een Angelsaksische ontwikkelaar, nog niet eens de investeerder die erachter zit, maar je merkt meteen een grotere afstand.”
“Hier kan je grote ontwikkelaars zoals Atenor of Immobel nog rechtstreeks aanspreken. Je kan hen uitleggen waarom een bepaald project niet past in de stad of hen wijzen op hun reputatie. Lokale ontwikkelaars hebben een soort lokale betrokkenheid, wat bij die grote buitenlandse investeerders totaal afwezig is.”
BlackRock of Blackstone?
BlackRock is de grootste vermogensbeheerder ter wereld. Het investeert kapitaal van institutionele beleggers zoals pensioenfondsen of verzekeringsmaatschappijen en vermogende particulieren.
BlackRock is niet verwarren met ‘s werelds grootste commerciële verhuurder Blackstone. In België heeft Blackstone onder meer belangen in de Belgische vastgoedontwikkelaar Befimmo en de sinds kort in Brussel aanwezige Deense vastgoedreus Catella.
Wonen als handelswaar
De aanwezigheid of het gebrek aan lokale betrokkenheid heeft niet alleen gevolgen voor de stad en de bewoners, maar ook voor beleidsmakers en mensen die de stedelijke ontwikkeling moeten omkaderen, zoals een stadsbouwmeester.
“Een bouwmeester werkt met overtuigingkracht en zoekt samenwerking, eerder dan schermen met afdwingbare juridische reglementen”, zegt Kristiaan Borret. “Hoe meer grote buitenlandse investeerders aan zet komen, hoe meer we een soort ‘grond-en pandendecreet’ (die vastleggen hoeveel sociale woningen bij een project horen, red.) nodig hebben. Voor dat soort buitenlandse investeerders tellen maar twee dingen: rendabiliteit en het juridische kader.”
“Lokale ontwikkelaars worden in België soms afgeschilderd alsof ze enkel in geld geïnteresseerd zijn, maar buitenlands kapitaal is dan een categorie erger. Bij dat soort van investeringen wordt wonen pas echt een commodity.”
Brussel wil sociale woningen verplichten bij grote bouwprojecten
Institutionele vastgoedbeleggers hebben sinds de financiële crisis hun traditionele focus op kantoren, winkelcomplexen en opslagruimtes uitgebreid naar residentieel vastgoed, zoals woningen, appartementen of studentencomplexen, en/of zorgvastgoed. Er is een overschot aan cash en de rente is bepalend voor investeringen gelinkt aan vastgoed, waardoor een lage rente nog meer goedkoop kapitaal verschaft om te investeren in waardevaste beleggingen.
Die institutionele vastgoedbeleggers tonen ook interesse in grote Belgische bedrijven die residentieel vastgoed verhuren, zoals Home Invest Belgium of Inclusio.
“Traditioneel verkopen ontwikkelaars appartementen aan individuen die ze dan vaak particulier verhuren”, zegt stadsbouwmeester Borret. “Je ziet wel een verschuiving naar beleggingsmaatschappijen die een pakket appartementen verwerven om die te verhuren. Ook dat is interessant voor een ontwikkelaar. Je zou ook kunnen verwachten dat die investeringsmaatschappijen pakketten opkopen om die op grote schaal via een sociaal verhuurkantoor (SVK) te verhuren.”
Gespecialiseerde bedrijfsverhuurders van residentieel vastgoed geraken dus aan steeds meer kapitaal, maar ook bouwbedrijven rollen de rode loper uit voor het kapitaal van institutionele beleggers.
Immobel lanceerde in 2020 een eigen investeringsmaatschappij: Immobel BeLux Development Fund. Dit vastgoedfonds moet 200 miljoen euro ophalen voor de bouw en renovatie van duurzame kantoorgebouwen. Met Immobel Capital Partners wil de beursgenoteerde vastgoedgroep dan weer “groene pan-Europese investeringsstrategieën in de kantoor- en residentiële sectoren” co-financieren.
De ambities van Immobel-eigenaar Marnix Galle zijn groot. “Ik ben 58. Ik zou graag binnen tien jaar een fondsenpijler hebben die zo’n 8 miljard groot is”, zei hij in het najaar van 2021 in De Standaard. “Voor ons is dit een langetermijnverhaal.”
Het stijgende belang van extern kapitaal is ook te zien in de cijfers, merkt Fairfin op. Een analyse van de financiële actoren in de werking van Atenor, toont dat het eigen vermogen in 2008 piekte tot 53% van het kapitaal. Sinds 2012 bedraagt het eigen vermogen maximaal een kwart van het kapitaal.
Na de financiële crisis stegen de financiële schulden fors ten nadele van het eigen vermogen. Atenor financiert de werking dus steeds meer met leningen. Daar zit de lage rente voor iets tussen. Bij Immobel stijgen de schulden ook, maar veel minder uitgesproken. De vastgoedportefeuille van Immobel blijft evenwel aangroeien.
Volgens professor Manuel Aalbers (KU Leuven) worden woningen financiële beleggingsproducten
Op 27 oktober organiseert FairFin een panelgesprek over de financialisering van de woonmarkt in Brussel en welke strategie nodig is om maatregelen door te voeren. Het gesprek wordt gemodereerd door financialiseringsexpert professor David Bassens (VUB).
