Op 18 januari 2023 verscheen bij Apache een artikel over het feit dat sociale huisvestingsmaatschappijen een deel van de beschikbare investeringskredieten niet (kunnen) opnemen.
Met een deel van het overgebleven geld (half miljard euro) zou Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) een volledig nieuw gesubsidieerd huursysteem op poten zetten. ‘Een groot cadeau aan privé projectontwikkelaars’, volgens de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen en Huurpunt. Bovendien mikt de Vlaamse Regering hiermee niet op de woonnood bij ‘sociale’ huurders.
Misschien mogen we in de nabije toekomst nog een artikel verwachten dat duiding geeft over het feit waarom huisvestingsmaatschappijen niet in staat zijn om de voorziene budgetten te besteden. Te weten dat er meer dan 15.000 soc woningen leeg staan (die renovatie nodig hebben) en er 190.000 woningen te kort zijn. Teduur heeft dit reeds meermaals aangeklaagd. De minister zal in zijn legislatuur niks doen om dat probleem aan te pakken. Dat is nu toch volkomen duidelijk. Hij wil eerder zijn eigen achterban plezieren. Hij kan dit vrij ongestoord doen mede door het succes van een doorgedreven stigmatisering van sociale huurders.
Enkele markante vaststellingen: deze woningen worden met tijdelijke subsidies verhuurd. M.a.w. deze woningen zijn niet huurvast voor mensen met een laag inkomen.
De huurprijs wordt begrensd tot 1000 euro in centrumsteden. Vergelijkingen maken met de sociale huurprijzen is zinloos, de grens is veel te hoog. De kwestige regel om maximum 1/3 van je wedde aan huur te besteden wordt opzij geschoven.
De projectontwikkelaar krijgt 40% subsidie en de huurder betaald 75% tegenover de marktwaarde.
Daarenboven wordt de verhuurder-projectontwikkelaar nog van alle zorgen ontdaan, want de woonmaatschappijen moet daarvoor instaan. Kan het nog meer a la tête du cliënt? Jawel want dezelfde projectontwikkelaar wil minder bemoeienis mbt de technische of conceptuele richtlijnen waaraan de woonmaatschappijen wel moeten aan voldoen. Anders gezegd, er zullen nog meer konijnenhokken gebouwd worden. Als toemaatje de inkomensgrens voor een gezin met één kind ligt op 66.000 euro. De beschikbaarheid voor sociale huur is beperkt tot 27 jaar! Duidelijk genoeg?
Lezers die geïnformeerd zijn weten dat er nog een 1.000.000.000 euro in de lade ligt die gereserveerd is om sociale woningen te bouwen. Dit zal terug ingeschrevenen worden naar de algemene begroting, met als resultaat een opsmuk van 1 miljard. Dienstig om met een opgeklopte borst naar de onderhandelingen te gaan bij de regeringsvorming na 2024. Dat de sociaal zwakkeren in de touwen liggen, maakt Diepal geen moer uit.
Dat dit een pure schande is hoeft geen betoog.
Samengevat:
– De projectontwikkelaars krijgen een subsidie terwijl de sociale huisvestingsmaatschappijen leningen krijgen. Private ontwikkelaars mogen dus het gekregen geld van de gemeenschap behouden, terwijl de sociale huisvestingsmaatschappijen het geld moeten terugbetalen aan de Vlaamse overheid.
– De projectontwikkelaars krijgen 9 jaar of 27 jaar lang een subsidie maar erna zijn ze volledig vrij om die woning duur te verhuren of door te verkopen. Het geld van de gemeenschap verdwijnt dan definitief in de zakken van de private sector en de gemeenschap krijgt er dan niets meer voor terug.
– Particulieren die een woning verhuren via een sociaal verhuurkantoor krijgen geen enkele subsidie terwijl ze net exact dezelfde dienst leveren als de projectontwikkelaars die de Vlaamse regering nu zal bevoordelen.
– De huurprijs voor de woningen die de Vlaamse overheid zal subsidiëren zal veel hoger liggen dan de huurprijs van een sociale woning. De beslissing van de Vlaamse regering betekent dat er overheidsgeld verdwijnt voor sociaal wonen en gebruikt zal worden voor de middenklasse. En dat terwijl de doelgroep voor sociaal wonen de grootste problemen heeft met een geschikte woning te kunnen vinden en betalen.
Met TE DUUR vinden we dit perverse beleid van de Vlaamse regering een pure schande. Wanneer we heel binnenkort de 15.000 handtekeningen halen, zullen we in het Vlaams parlement deze zaken zeker aankaarten.
.
https://jdetro.stackstorage.com/s/Cyyqs7thIbroMb5T
Knack: minister van dakloosheid
Diepdal is een foefelaar.
Het woonbeleid van Diependaele wordt al evenzeer gekleurd door zijn ideologie. Hij maakt er een gewoonte van om de bewoners van sociale huurwoningen almaar strengere regels en controles op te leggen. Verplicht inschrijven bij de VDAB, beter Nederlands kennen en erop toezien dat huurders geen kamer op overschot hebben: Diependaele pakt graag met zulke regeltjes uit in kranteninterviews. Om uit te pluizen of sociale huurders buitenlandse eigendommen hebben, neemt Vlaanderen nu zelfs privédetectives in de arm. (nvdr budget van 5 miljoen euro op jaarbasis voorzien!)
‘Diependaele creëert het beeld van de sociale huurder als foefelaar’, zegt socioloog en woonexpert Pascal De Decker (KU Leuven/UGent). ‘Op het totaal van sociale huurders gaat het aandeel fraudeurs altijd over cijfers ver achter de komma. Het belangrijkste gevolg van Diependaeles beleid is dat mensen heviger zullen protesteren als er sociale woningen in hun buurt komen, of dat gemeenten het nog minder zullen aandurven om te beginnen bouwen.’
Die strengheid tegenover sociale huurders contrasteert fel met de resultaten die de minister zelf kan voorleggen. Het aantal gezinnen dat op de wachtlijst staat en – toch een belangrijk woord – recht heeft op een sociale woning neemt alleen maar toe. Ondertussen zijn het er meer dan 180.000. Toch blijft het aantal nieuwe woningen beperkt. In 2021 kwamen er netto iets meer dan 600 bij, en de kans is aanzienlijk dat het er in 2022 minder zijn. De sociale woonsector was het voorbije anderhalf jaar druk met een fusieoperatie die door Diependaele werd geïnitieerd en waarvan waarnemers zich afvragen of ze wel zo noodzakelijk was. Daardoor werd de sector gedeeltelijk verlamd. ‘Ik dacht in het begin van deze regeerperiode dat Diependaele een amateur was’, zegt Veys over het traject van de minister. ‘Ik vergiste me: hij is een saboteur, die gewoon geen sociale woningen wil bijbouwen.’
Zo streng Diependaele is voor huurders, zo coulant is hij voor gemeenten die zich niet houden aan het zogenoemde ‘bindend sociaal objectief’. Dat bepaalt het aantal sociale woningen dat ze tegen 2025 gebouwd moeten hebben. Ze krijgen geen sanctie opgelegd van de minister als ze die streefcijfers niet halen. Het gevolg is dat Vlaanderen de budgetten voor sociale woningen niet eens opgemaakt krijgt, en ze vervolgens kan uitlenen aan privéontwikkelaars die daarmee een veel bredere groep helpen dan enkel de sociale huurders op de wachtlijst.
Diependaele zal de wooncrisis in Vlaanderen hoegenaamd niet oplossen, maar dat ligt niet aan hem alleen, stelt De Decker. ‘Vlaanderen wil gewoon geen sociale woningen. Andere politici deden het in het verleden niet veel beter. Ooit is het aantal sociale woningen op vijf à zes procent van het totale aantal private woningen geraakt. Dat is sindsdien niet meer veranderd, en Vlaanderen doet het daarmee heel slecht in vergelijking met andere Noord- en West-Europese landen. Zowel in Antwerpen als in Gent – twee steden met politiek heel andere samenstellingen – wonen vandaag véél minder mensen in een sociale woning dan tien jaar geleden.’
Een thema als sociale woningen – of dakloosheid – is niet iets waar een N-VA’er snel op zal worden afgerekend door zijn achterban. (nvdr Integendeel)
PERSBERICHT – Antwerpen-Brussel, 13 januari 2023
Cadeau van minister Diependaele voor private ontwikkelaars
verhuren met korting en toch 30% meer winst
Minister Diependaele gebruikt geld dat bestemd is voor sociale woningbouw als wortel voor de bouw van geconventioneerde huurwoningen. Geconventioneerde huurwoningen zijn woningen die privaat verhuurd worden tegen een verminderde huurprijs. De verlaagde huurprijs is wettelijk vastgelegd op maximaal 85% van de marktprijs. In projecten met geconventioneerde huurwoningen moeten de private projectontwikkelaar ook minstens 1/3 van de woningen sociaal laten verhuren door de sociale woonmaatschappijen. Deze huurprijs is wettelijk vastgelegd op maximaal 75% van de markthuurprijs.
Verhuren met korting en toch 30% meer winst
Om de lagere huurprijs te compenseren ontvangt de private ontwikkelaar een subsidie voor elke verhuurde woning. En hier geeft minister Diependaele een groot cadeau aan private ontwikkelaars. Bovenop de de huurprijs, krijgt de private ontwikkelaar tot 15% extra subsidie. Concreet: voor een woning die hij verhuurt aan een woonmaatschappij voor sociale doorverhuring, krijgt de ontwikkelaar 40% van de markthuurwaarde als subsidie, en 75% van de markthuurwaarde als huurinkomsten. Ter vergelijking krijgt een verhuurder die vandaag aan een sociaal verhuurkantoor verhuurt gemiddeld 80 tot 85% van de markthuurwaarde als huurinkomsten, maar geen subsidies. Een verschil op het totaal van 30%.
Voor een geconventioneerde woning bedraagt de subsidie 30%. Ook voor die woningen is dit dus 15% meer dan de korting die hij moet geven aan de huurder. Voor de goede orde: in de markthuurwaarde zijn winst en rendement reeds ingerekend. Bovendien worden de sociale woningen doorverhuurd door de woonmaatschappij en kan ook de geconventioneerde verhuring aan een woonmaatschappij overgelaten worden. De kosten voor het beheer van de woning zijn dus niet voor rekening van de eigenaar. Meer dan dubbele winst dus.
Hiermee wordt het SVKpro project waar 100% van de woningen via SVK’s sociaal verhuurd moeten worden finaal begraven. Voor SVKpro zijn geen subsidies voorzien en kan voor ontwikkelaars niet het rendement halen van het geconventioneerd verhuren.
Subsidies die geen blijvend aanbod van sociale huurwoningen garanderen
Minister Diependaele betaalt deze royale subsidie met geld dat bestemd is voor de klassieke sociale woningbouw. De woningen die hiermee gebouwd hadden kunnen worden, zouden eigendom zijn van de sociale huisvestingsmaatschappijen en zijn dus voor altijd bestemd voor sociale verhuur. Dit geld geeft de minister nu aan woningen die na het einde van het huurcontract niet meer sociaal verhuurd moeten worden. Door de hoge grenzen aan de markthuurwaarde is het bijna ondenkbaar dat diezelfde woningen zonder subsidiëring nog sociaal verhuurbaar zullen zijn, laat staan dat ze geschikt blijven voor betaalbare verhuur. Het geld verdwijnt dus samen met het huuraanbod dat hiermee gerealiseerd wordt.
Bovendien worden normen en bouwtechnische en conceptuele richtlijnen ivm woonkwaliteit die van toepassing zijn voor huisvestingsmaatschappijen niet opgelegd voor private projecten.
13.000 kleine eigenaars die hun woning aan een SVK verhuren worden in de wind gezet.
Subsidies zijn enkel voor grote professionele spelers.
In dit systeem huurt de woonmaatschappij de woning van de private ontwikkelaar. De woonmaatschappij verhuurt de woning dan verder aan een sociale huurder. Dit systeem bestaat al. Sociale verhuurkantoren verhuren op deze manier 13.000 woningen door aan sociale huurders. Het overgrote deel van deze woningen zijn eigendom van particulieren. Deze kleine eigenaars die hun woning verhuren aan een SVK aan een verminderde huurprijs, krijgen hiervoor zoals vermeld geen subsidie. En zullen die in de toekomst ook niet krijgen. De grote, professionele spelers zullen wel een forse subsidie krijgen. Deze ongelijke behandeling brengt de sociale verhuring van meer dan 13.000 woningen in gevaar. Welke eigenaar wil een appartementje van meer dan 3 woonentiteiten nog voor 100 %, zonder subsidies verhuren aan het SVK (straks de woonmaatschappij )?
Slechts beperkt deel van de middelen komt de huurders echt ten goede
Van de 40% subsidie voor de realisatie van sociale woningen gaat slechts twee derde naar een lagere huurprijs. Van de 30% subsidie voor de realisatie van geconventioneerde woningen gaat slechts de helft naar een lagere huurprijs. Daarmee komt maar een beperkt deel van de subsidie de huurder ten goede. De doelgroep is bovendien zo ruim opgevat dat ook huurders die vandaag geen betaalbaarheidsproblemen hebben gebruik kunnen maken van het systeem. Binnen deze doelgroep zal letterlijk geloot worden wie de “gelukkige” huurder wordt.
De uitkomst zou dus wel eens kunnen zijn dat nogal wat huurders niet goedkoper gaan huren, enkel wat groter of luxueuzer. Dat terwijl de helft van de private huurders vandaag te veel huur betaalt om menswaardig te kunnen leven.
Bovendien is het extra zuur dat een gevraagde harmonisering van de huurprijsberekening voor sociale woningen op de lange baan geschoven wordt. De Vlaamse regering vindt wel financiële ruimte om nieuwe en hogere subsidies aan ontwikkelaars te schenken, maar niet om alle sociale huurders de sociale korting te geven waar ze op basis van inkomen recht op hebben.
Perscontact
Gert Eyckmans, directeur VVH, 0499 980 876, gert.eyckmans@vvh.be
Eric Vos, directeur Huurpunt, eric.vos@huurpunt.be
‘Vlaams minister Diependaele geeft cadeau aan private projectontwikkelaars’ : Sociaal.net
Een opinie van 7 februari 2023 door Gert Eyckmans, Eric Vos
Die bonus voor ‘nv Bouw!’ valt niet te verantwoorden. In een normale huurprijs zijn winst en rendement van eigenaars en projectontwikkelaars immers al inbegrepen. Bovendien zullen de sociale woningen en geconventioneerde woningen meestal doorverhuurd worden door een sociale woonmaatschappij. De kosten voor het beheer van de woningen zijn dus ook niet voor rekening van de projectontwikkelaars. Kleine huiseigenaar Danny heeft daar een korting op de huur voor over. De ‘nv Bouw!’ krijgt hiervoor van Vlaanderen 270 euro subsidie. Meer dan dubbele winst! De kassa rinkelt.
‘Op het einde van de rit is het geld op en zijn er geen sociale woningen bijgekomen.’
Lees hier het volledig opiniestuk
