Breekt woonreferendum in Gent potten?

Gents woonreferendum breekt vastgoeddebat open?

04 augustus 2023 Steven Vanden Bussche Apache

De mogelijke verkoop van het tweede pandhof van het Caermersklooster zorgt voor controverse.

Mag publiek vastgoed nog geprivatiseerd worden?

Over die vraag mogen Gentenaars zich in oktober in een referendum uitspreken. Ondertussen zet NMBS wel opnieuw een gigantisch bouwblok te koop in Gent. Ook de stad wil nog steeds publiek vastgoed verkopen. Maar de tegenstand groeit, uit verschillende hoeken.

“Wij burgers komen de stad te hulp in het algemeen belang en om het grondrecht op betaalbaar wonen te garanderen”, zeggen Trui Maes en Raf Verbeke van Volksraad. Die burgerbeweging dwong dankzij duizenden handtekeningen een referendum af op 8 oktober over het Gentse woonbeleid.

Woonactivisten roepen alle Gentenaars op om op 8 oktober te stemmen in het referendum over het woonbeleid

Tachtig dagen voor de volksraadpleging sprak Apache met Verbeke, mede-initiatiefnemer van Volksraad, en Maes, woonactivist van de Gentse Wooncoalitie. De twee actievoerders proberen nu voldoende Gentenaars in oktober naar de stembus te krijgen.

“We roepen alle Gentenaars op om te stemmen. We mikken op een opkomst van 40% stemgerechtigde kiezers, evenveel als de opkomst voor het referendum over de (nooit gerealiseerde, red.) Belfortparking 25 jaar geleden.”

De initiatiefnemers roepen burgers op om zich als vrijwilliger te melden om op 8 oktober de kiesverrichtingen te doen slagen.

Volksraad vraagt ook inspraak rond de organisatie van het referendum, onder meer in de keuze van de plekken waar gestemd kan worden.

Het woonactivisme – inclusief politieke kraakpanden – is al een paar jaar opnieuw zeer aanwezig in Gent. Er was niet alleen de kraak van sociale woningen aan de Bernadettewijk, maar ook twee bezettingen van het Pand in het Caermersklooster en nadien nog een bezetting van het Vredeshuis

“Het referendum is eigenlijk een politieke synthese van die dynamiek, waarbij de hele bevolking betrokken wordt bij het debat over de wooncrisis”, blikken Maes en Verbeke terug. “De Gentse bevolking gaat nu aan de slag met het burgerinitiatief Te Duur.” 

“Je kan het succes van de campagne niet laten afhangen van de uitkomst van het referendum”, zei Joy Verstichele, coördinator van het Vlaams Huurdersplatform, tijdens de Gentse Feestendebatten. Daar namen ook de woonactivisten het woord: “Het voorafgaandelijke debat, het politiseren van de thematiek recht op wonen, is al op zich al winst.”

Publiek vastgoed voor betaalbaar wonen

“We vinden dat overheden geen publiek vastgoed mogen privatiseren”, zeggen Verbeke en Maes. Daarmee suggereren ze meteen ook een antwoord op de eerste vraag van het referendum: mag stedelijk vastgoed nog geprivatiseerd worden?

Trui Maes en Raf Verbeke: ‘We vinden dat overheden geen publiek vastgoed mogen privatiseren’

“We vragen de stad ten tweede om haar grondenbank te activeren om betaalbaar wonen mogelijk te maken. Dit door meer gebruik te maken van erfpachtformules (langlopende huurovereenkomsten, red.) of van mogelijkheden om vastgoed onderling te ruilen, verkopen of in erfpacht te geven, buiten de verhitte marktwaarde om. Als dat niet werkt, dan vinden we dat overheden elkaar nog kunnen onteigenen. Maar dat is voor ons de laatste stap, onder meer omdat je dan de marktwaarde moet neertellen.” 

Ze vonden gedeeltelijk steun in de langverwachte Woonstudie van de Stad Gent. Enkele aanbevelingen voor meer diverse en betaalbare woningen liggen namelijk in lijn met wat woonactivisten via het referendum aan de bevolking willen voorleggen. “Maak werk van één ruimtelijke, financiële en vastgoedstrategie in functie van betaalbaar en sociaal wonen”, staat er te lezen. “Die moet gericht zijn op het uitbreiden van het vastgoedpatrimonium, inzetbaar voor de uitbreiding van het betaalbaar woonaanbod.”

Dat laatste neemt vaak een, ongepland, grote hap uit het budget. De oprichting van een grondenbank voor sociaal en betaalbaar wonen, een tweede vraag van de activisten, bleek volgens de studie allerminst een utopie.

In juni vernietigde het Grondwettelijk Hof ook nog eens een maatregel van Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) die bijkomende projecten van sociale huisvestingsmaatschappijen niet wilde financieren wanneer er al meer dan 15% sociale woningen in hun werkingsgebied zijn.

“Die uitspraak is het resultaat van een burgerinitiatief dat de stad als een serieuze opsteker ervaart. Het is ook goed nieuws voor de tweede vraag in het referendum over een publieke grondenbank waarmee de stad 40% sociaal en betaalbaar wonen zou kunnen organiseren.”

De Gentse Wooncoalitie, een groep van dertig middenveldorganisaties, lanceerde eind vorig jaar een nota met dertig prioriteiten voor het recht op betaalbaar wonen en opvang voor iedereen. Ook zij vragen om de verkoop van publieke gronden en gebouwen te stoppen en die maximaal in te zetten voor betaalbaar wonen. Ze vragen onder meer om de rol van stedelijke ontwikkelingsbedrijven te herdefiniëren, omdat een winst- of opbrengstlogica niet bevorderlijk is voor betaalbare woonoplossingen. 

Moratorium op verkoop

De eis om niet langer publieke gronden te verkopen, komt niet alleen van woonactivisten of middenveldorganisaties. Op een congres over betaalbaar wonen begin juni, riep de Vlaamse Vereniging voor Ruimte en Planning (VRP) zowel lokale besturen als de Vlaamse overheid op om het aanbod aan sociale huurwoningen te vergroten en het bestaande private huuraanbod te socialiseren. 

Ann Rekkers (Vereniging voor Ruimte en Planning): ‘Verkoop geen publieke bouwgronden meer, maar geef ze bijvoorbeeld in erfpacht of verhuur ze’

“Alles begint bij een goede woonvisie waarbij het voor iedereen duidelijk is waar je als gemeente nog wilt bouwen en waar niet”, zegt directeur Ann Rekkers (VRP). “Onze belangrijkste boodschap is: verkoop geen publieke bouwgronden meer, maar geef ze bijvoorbeeld in erfpacht of verhuur ze. Voldoende grond in overheidsbezit is echt cruciaal om een betaalbaar woonaanbod te kunnen realiseren.”

Wie betaalbaar wonen zegt, zegt ook sociaal wonen. Hoe zit het met het patrimonium van sociale huisvestingsmaatschappijen? Sinds 1 juli zijn sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren gefuseerd tot één enkele woonmaatschappij per gemeente. Die hebben nog tot 2028 tijd om de complexe overdracht van patrimonium te organiseren. 

Om te vermijden dat ze vastgoed afstoten, zoals woningmaatschappij Volkshaard die 72 appartementen in de Gentse volkswijk Muide-Meulestede verkocht, besliste minister Diependaele over een moratorium op de verkoop.

Maar die maatregel is niet sluitend. “Er bestaan enkele uitzonderingen”, zegt Trui Maes. “Als er niet kan gerenoveerd worden via de norm voor sociale woningen, mag er nog verkocht worden.” Daarom behandelt het Vlaams Parlement binnenkort een verzoekschrift van burgers over een verbod op de verkoop van sociale huurwoningen, publieke gronden en panden. 

De onmogelijkheid te renoveren, was de reden waarom de Gentse sociale huisvestingsmaatschappij Woningent de sociale woningen in het Pand, onderdeel van het Caermersklooster, wilde verkopen.

“Woningent zegde de huurcontracten op, omdat ze de woningen niet kon renoveren volgens de norm voor sociale woningen, maar het kon die woningen perfect volgens de normen van de Vlaamse wooncode renoveren en als SVK-woning verhuren”, zegt Trui Maes. “De waarde van het Pand ligt lager dan de kostprijs voor evenveel nieuwe sociale woningen elders.”

Stadsdebat

De bezetting van het Pand en andere acties van woonactivisten, hebben sinds 2021 het Gentse woondebat aangewakkeerd, met allerlei discussiemomenten en de opmaak van allerlei scenario’s over een toekomstige invulling of herbestemming. “Onder druk van al die acties is de beslissing tot verkoop van het Pand over de verkiezingen getild”, zeggen Maes en Verbeke. Maar de dreiging van een verkoop is nog niet geweken. 

Trui Maes en Raf Verbeke: ‘Onze ambitie is om het Pand te renoveren in co-creatie, met cofinanciering en met burgerparticipatie’

In aanloop naar het referendum lanceert Volksraad onder de titel ‘t Pand in onze hand alleszins een ambitieus plan om het Caermersklooster publiek te ontwikkelen. “We willen dat het Pand in publieke handen blijft en dat de stad een gebruiksovereenkomst afsluit met een brede coalitie. We starten de zoektocht naar partners, we voeren gesprekken met een bank om een stadsobligatie uit te geven.”

“Onze ambitie is om het Pand te renoveren in co-creatie, met cofinanciering en met burgerparticipatie. We gaan daarover in gesprek met de eigenaars. Dit is een symbolische plek die enkel nog gevaloriseerd kan worden als publiek, gemeentelijk vastgoed”, zeggen Maes en Verbeke.

Via een zogenaamde stadsobligatie willen de actievoerders dat geld bij kleine spaarders opgehaald wordt, net zoals de federale regering nu met een staatsbon doet. Volksraad wil dat geld voor duurzame noodzakelijke investeringen inzetten. “Voor betaalbaar wonen en gemeenschapsvoorzieningen en klimaatverantwoordelijkheid”, zegt Raf Verbeke. “Dit is ons eerste concrete dossier in het kader van het referendumdebat.”

NMBS blijft verkopen

Een symbolische plek als het Caermersklooster kan in de toekomst enkel voor kleinschalige woonvormen ingericht worden. Dat staat in schril contrast met de mogelijkheden op grote lappen grond die (andere) overheden in Gent verkopen of vermarkten. 

Op drie plekken wil spoorwegmaatschappij NMBS bijvoorbeeld gronden voor grootschalige woonprojecten verkopen. De discussies uit het recente verleden, zelfs een verloren rechtszaak, duwt de vastgoedstrategie van het autonoom overheidsbedrijf blijkbaar niet in een andere richting.

Sinds kort staan in de schaduw van het Virginie Lovelinggebouw van de Vlaamse overheid voor bijna 6.400 m² loodsen en kantoorruimte van NMBS te koop die voorheen gebruikt werden door een aannemer voor de renovatie van het stationsgebouw Gent-Sint-Pieters. De site in de Koning Fabiolalaan ligt niet alleen op een steenworp van een openbaar vervoersknooppunt, maar ook in de buurt van het Citadelpark en het stadscentrum, en is ook vlot bereikbaar via verschillende snelwegen. Biedingen zijn welkom van 5 miljoen euro. 

De verkoop van de veel grotere Arsenaalsite in Gent, een grote voormalige NMBS-werkplaats van 13 hectare, leidde tot felle discussie. De stad onteigende het (te saneren) terrein toen niet, waarna West-Vlaamse projectontwikkelaars dit “tweede Tour & Taxis” voor meer dan 60 miljoen euro kochten. Dat bleek het dubbele van de instelprijs.

Voor een NMBS-terrein in Gentbrugge, op de grens met Merelbeke, trok woonmaatschappij Thuispunt Gent (de opvolger van Woningent) wel naar de rechter. Begin 2023 bood een West-Vlaamse projectontwikkelaar in handen van de familie Debucqouy 4,6 miljoen euro voor het stuk grond.

Maar halverwege 2022 bood Woningent evenwel 2,4 miljoen euro voor een deel van de site om er vijftig sociale woningen te bouwen. De NMBS weigerde dat bod, waarna de woningmaatschappij het administratieve luik van een onteigeningsprocedure opstartte. De NMBS stapte daarop naar de rechter. 

Uit een vonnis van eind juni bleek dat de NMBS tevergeefs verwees naar een verbod op onteigening uit de Wet Economische Overheidsbedrijven. Voor vastgoed dat niet langer voor spoorwegexploitatie wordt gebruikt, blijkt hierop een uitzondering mogelijk te zijn. In dit geval moet de minister van Overheidsbedrijven Petra De Sutter (Groen) de knoop doorhakken.

Leopoldskazerne

De ombouw van de Gentse Leopoldskazerne tot een gemengd woon- en kantoorproject voor de provincie leidt evenmin tot een verhoging van het aanbod sociaal wonen. De kleinste van 88 appartementen en 10 stadswoningen worden op de markt gebracht aan prijzen vanaf 433.000 euro, exclusief kosten. 

Stadsbouwmeester roert zich

“Torenhoge grondprijzen vormen voor de stedelijke overheid een hindernis om zelf nieuwe gronden te verwerven”, zei de Gentse stadsbouwmeester Peter Vanden Abeele begin dit jaar aan Apache. “Het wordt bovendien erg aanlokkelijk om zelf stadsgronden in te brengen in de marktlogica en er munt uit te slaan.” Gevolg: publieke gronden en gebouwen worden steeds meer het voorwerp van speculatie. 

In zijn essay Vasthoudgoed stelde Vanden Abeele een getrapte werkwijze voor. Behoud van vastgoed komt op de eerste plaats, gebruik onder voorwaarden (zoals erfpacht) komt op de tweede plaats en als dat niet kan: ontwikkeling onder voorwaarden. 

“Verkopen komt pas op de laatste plaats én als er een duidelijk antwoord is op de vraag welk patrimonium je wil behouden en waar je aanwezig wil zijn al stad”, besluit de stadsbouwmeester. Op die duidelijke visie is het wachten.

Misschien brengt de volksraadpleging soelaas. Link naar het artikel in Apache hier