In Nederland is het nog straffere koek
WOONPROTEST
Op 28 oktober actie tegen de wooncrisis,
de vastgoedindustrie en het wanbeleid van de overheid door ‘Het woonprotest’
Klinkt ons bekend in de oren.
Alleen gaan ze nog een stap verder in hun eisenbundel.
Een voorbode wanneer onze overheid doof blijft voor de eisen van de volksraadpleging?
Een duidelijk standpunt over de grondenbank
De huidige wooncrisis is enorm en zal helaas nog verder toenemen. De strijd voor betaalbaar wonen moet je voeren met zoveel initiatieven als mogelijk. In de eerste plaats door ruchtbaarheid te geven aan het immense probleem en ten tweede om de bewustwording in die mate te beïnvloeden dat niet de mensen in woon-armoede de hoofdverantwoordelijke zijn, maar wel de maatschappij waarbinnen het zich afspeelt en die voor verandering moet zorgen.
Hieronder plaatsen wij initiatieven die ook strijden tegen de wooncrisis.
Indien uw organisatie hier ontbreekt, geef ons een seintje, wij plaatsen met plezier uw initiatief
Wat staat er in het programma van Unia mbt wonen en de verkiezingen in 2024?
31. Breid het sociale woningaanbod fors uit
Het aanbod publieke en sociale woningen in België is erg laag in de drie gewesten.
Een tekort aan woningen leidt tot een toename van discriminatie omdat verhuurders dan selectiever kunnen zijn.
Bepaalde categorieën kwetsbare personen (personen met een handicap, uitkeringsgerechtigden,
eenoudergezinnen en grote gezinnen enz.) hebben geen ander alternatief dan een woning te zoeken op de veel duurdere private huurmarkt. Het huuraanbod kan worden uitgebreid door meer te
investeren in publieke huisvesting (en vooral in sociale huisvesting).
Unia pleit al jaren voor een groter aanbod van sociale huurwoningen en vraagt de gewestelijke
overheden om hun doelstellingen voor de bouw en renovatie van publieke en sociale woningen op
hun grondgebied fors naar boven bij te stellen.
32. Maak werk van huurprijsroosters die fiscaal aanlokkelijker en dwingender zijn. In artikel 23 van de Belgische Grondwet is het recht op behoorlijke huisvesting vastgelegd. De huurprijzen op de particuliere vastgoedmarkt zijn de laatste jaren echter gestaag gestegen, waardoor veel mensen nog moeilijk een woning vinden. Deze gespannen situatie wordt nog versterkt door het
schrijnende tekort aan publieke en vooral sociale huisvesting in Brussel en Wallonië. In 2018 en 2019
hebben beide gewesten indicatieve huurprijsroosters ingevoerd om op basis van een reeks criteria
een referentiehuurprijs voor elke woning vast te stellen. Deze niet-bindende instrumenten hebben
echter tot dusver geen invloed gehad op de aanhoudende stijging van de huurprijzen.
Unia vraagt om naast de andere bestaande maatregelen en tegemoetkomingen voor huisvesting
(noodwoningen, huursubsidies, SVK’s enz.) deze huurroosters te verfijnen en bindend te maken,
door deze plafonds voor huurprijzen onder andere fiscaal aantrekkelijk te maken. Ook kan worden
gedacht aan een gedifferentieerde belasting op huurinkomsten.
33. Harmoniseer de toewijzingsregels die sociale verhuurkantoren
hanteren
Momenteel heeft elk sociaal verhuurkantoor (SVK) vrij veel flexibiliteit in de procedures voor de
toewijzing van sociale woningen en in de informatie die van kandidaat-huurders wordt verlangd. We
28 Memorandum 2024
stellen vast dat deze autonomie ertoe leidt dat sommige SVK’s informatie verzamelen die niet in
verhouding staat tot hun taken en die mogelijk tot discriminatie kan leiden (o.a. informatie over
strafbladen).
Unia beveelt daarom aan om de regels te harmoniseren voor de toewijzing van huurwoningen die
de SVK’s aanbieden, alsook de informatie die ze in het kader van de selectie van kandidaten mogen
verzamelen, in het licht van hun maatschappelijke taken.
34. Richt een centraal huurwaarborgfonds op
Wanneer kandidaat-huurders een woning huren, moeten ze het equivalent van twee maanden huur
als huurwaarborg op een bankrekening vastzetten. Vandaag de dag hebben heel wat mensen moeite
om dit bedrag bij elkaar te krijgen. De afgelopen jaren hebben zowel het Brussels Hoofdstedelijk
Gewest (via het OCMW, het Woningfonds, het Brugal-fonds) als het Waals Gewest (renteloze leningen van de Société Wallonne du Crédit Social) oplossingen uitgewerkt om de huurwaarborg toch te
kunnen betalen. Helaas hebben die om verschillende redenen gefaald.
Unia pleit daarom voor de oprichting van een centraal huurwaarborgfonds dat openstaat voor alle
huurders (privaat/publiek). Het voordeel van een dergelijk publiek en paritair fonds is dat alle huurders
gelijk worden behandeld, ongeacht hun middelen en de aard van hun inkomsten. De goedkeuring van
een dergelijke maatregel zou ook het fenomeen van het niet-gebruikmaken van rechten verminderen
en gevallen van discriminatie voorkomen.
35. Maak een actieplan voor meer aanpasbare woningen voor
ouderen en personen met een handicap
Het gebrek aan toegankelijkheid en aanpasbaarheid van woningen vormt een groot struikelblok voor
ouderen die thuis willen blijven wonen, en voor personen met een handicap die niet naar een instelling willen gaan. De uitbreiding van aanpasbare woningen, d.w.z. woningen die gemakkelijk kunnen
worden aangepast aan de behoeften van de mensen die ze bewonen, is een essentieel element om
de uitdagingen van een vergrijzende bevolking het hoofd te bieden en een daadwerkelijke inclusie
van personen met een handicap in de samenleving mogelijk te maken.
Unia raadt de gewestelijke overheden aan om werk te maken van een actieplan om het aanbod aan
publieke en private woningen fors uit te breiden. De aanpasbaarheid van woningen moet een kwaliteitscriterium worden bij nieuwbouw en grote renovaties. Daarnaast pleit Unia om een structurele
denkoefening te houden over de aanpassingen van sociale woningen. Sociale huisvestingsmaatschappijen weigeren nog vaak om die door te voeren.
Unia eist dat rekening wordt gehouden met de kwetsbare situatie en de behoeften van de persoon
op het vlak van sociale of leefomgeving (belang van de toegankelijkheid van de omgeving, toegang
tot winkels en openbaar vervoer) bij het al dan niet verlenen van de toestemming om een woning
aan te passen of om over te stappen naar een andere woning.
36. Breng artikel 221 §2 van de Brusselse Huisvestingscode inovereenstemming met het VN-Verdrag inzake de rechten van personen met een handicap.
Dit artikel bepaalt dat werkzaamheden om de woning aan te passen aan de situatie van een persoon
met een handicap of met een verlies van autonomie aanleiding kunnen geven tot een verhoging van
de huurprijs. Deze aanpassingen vallen echter onder de noemer redelijke aanpassingen, waardoor
personen met een handicap de kosten niet hoeven te dragen.
Unia beveelt de autoriteiten aan dit artikel 221 §2 te wijzigen. Indien een discussie bij een bijzonder
dure aanpassing leidt tot een verdeling van de kosten tussen de huurder en de verhuurder, moet dit
de uitzondering zijn en kan dit geen regel in de ordonnantie zijn.
Unia raadt de wetgever aan om in plaats daarvan te verwijzen naar de criteria die zijn opgenomen
in het Protocol betreffende het begrip redelijke aanpassingen in België, zodat over de redelijkheid
van de aanpassingen kan worden geoordeeld
STRIJDEN VOOR EEN FUNDAMENTEEL RECHTVAARDIG WOONBELEID
Beste Woonzaak-sympathisant,
Zoals we vorige week aankondigden start vandaag onze maandelijkse podcast Woonspraak. Vandaag verschijnt onze eerste aflevering – De baksteen in de maag: een vloek of een zegen?
Veel Vlamingen zijn eigenaar of willen het worden. Maar wie kan eigenaar worden? Hoe komen woningprijzen tot stand? En kan ons woonbeleid daarop inspelen? We spreken met Bart van Opstal als notaris en woordvoerder van notaris.be, met noodkoper Silke Vandervelden en met hoogleraar Pascal De Decker.
De aflevering staat vanaf vandaag klaar bij Spotify, Apple Google en YouTube. We hopen dat jullie met plezier luisteren en er iets van opsteken, maar rekenen ook op jullie om Woonspraak mee te verspreiden. Deel onze podcast daarom op Twitter, Facebook, of LinkedIn. Want wonen is een zaak van iedereen!
Geen dak boven je hoofd in Brussel? Zo voelt dat
Een uithuiszetting is vaak geen alleenstaand probleem.
Sinds kort zijn er, voor het eerst, cijfers over uithuiszettingen in onze hoofdstad. En ze zijn frappant: elke dag krijgen in Brussel gemiddeld 11 huishoudens een bevel tot uithuiszetting. Maar dat is nooit slechts het begin van problemen, laat staan het einde ervan. MO* ging praten met enkele getroffen mensen.
Laten we samenkomen op 26 maart 2023 in Brussel om ons recht op huisvesting te doen gelden!
www.housing-action-day.be Wonen in een fatsoenlijke woning is een noodzakelijke basis voor het opbouwen van een stabiel leven. Vandaag worden we in België steeds meer geconfronteerd met buitensporige huurprijzen en exorbitante lasten, onhygiënische woningen, illegale en discriminerende praktijken van huisbazen, een ontoegankelijke vrederechter, een bestuur dat soms onbegrijpelijk is. Kortom, we hebben steeds meer moeite om woonruimte te vinden en de zekerheid te hebben om daar te kunnen blijven! Deze situatie is niet acceptabel en ook niet normaal! Het is genoeg ! We zijn ervan overtuigd dat we deze situatie kunnen veranderen. Dit is geen individueel probleem: de huisvestingscrisis raakt ons allemaal! We roepen daarom op tot de organisatie van een collectieve beweging voor het recht op huisvesting in België! Voor deze 4e editie heeft Woningactiedag besloten zich te concentreren op drie eisen: Een onmiddellijke huurverlaging! Het einde van huisuitzettingen en regularisatie voor iedereen! MEER sociale huurwoningen en alternatieven voor de particuliere markt! Naar het actiemateriaal! Doe mee op 26 maart 2023! Woningactiedag Belgie
DE 30 eisen, met antwoorden van Stad Gent
.
Persconferentie 17 december 2022 ’t Oud Postje – Meulestede
Stop de uitverkoop van sociale huurwoningen.
Maandag begint de warmste week. Een week in het teken van het gevecht tegen kansarmoede. Eén
van de effectiefste manieren om kansarmoede te bestrijden is het voorzien in sociale huurwoningen.
Schrijnend dat op zo’n moment, 72 appartementen van de sociale huurmarkt verdwijnen en
geprivatiseerd worden, weg van een betaalbare woningmarkt. De fusie van de sociale
huisvestingsmarkt toont zo zijn lelijkste gezicht. Wat zich voordoet, ondanks de regelgeving (of juist
door de gaten erin) kan zich in heel Vlaanderen voordoen.
Een West Vlaamse projectontwikkelaar kon eind mei 2022 72 sociale huurappartementen kopen van
sociale huisvestingsmaatschappij ‘Volkshaard’. Na een ‘renovatie’ worden deze aan het 3-voudige
van de aankoopprijs te koop aangeboden. Het Gentse middenveld voerde afgelopen maanden actie
om aandacht en inzet te vragen ten behoeve van de wooncrisis die zich manifesteert en intensiever
wordt. De teller van het aantal dak- en thuislozen schiet verder de hoogte in en bereikte in 2021 net
geen 2000. Het aantal huishoudens dat wacht op een sociale woning, is begin 2022 in Gent gestegen
naar 15 700 eenheden. De wachttijd voor een sociale woning loopt voor grote gezinnen gemakkelijk
op tot 10 jaar en heel wat rechthebbenden komen nooit aan bod.
Op een moment dat de stad met zo’n cijfers geconfronteerd wordt, waar sociale diensten overuren
draaien om woonoplossingen voor hun cliënten te zoeken, betekent deze winstmaximalisatie van
een projectontwikkelaar een regelrechte kaakslag voor elke sociale organisatie, kandidaat sociale
huurder, dak- en thuisloze.
Waarover gaat het?
Het betreft twee appartementsgebouwen, Karveel en Klipper, gelegen in de
Marseillestraat in de wijk Muide-Meulestede, goed voor telkens 36 woningen. Beide gebouwen
werden in 2021 aanbesteed voor renovatie door Volkshaard. Wegens oplopende kosten en/of
onvoldoende financiering, besliste Volkshaard om tot verkoop over te gaan. Dit had deels te maken
met strengere oppervlaktenormering. Begin 2022 verhoogde Vlaams minister van Wonen
Diependaele de renovatiefinanciering nog met 15 %. Een alternatief: sloop en vervangingsbouw
(courante praktijk in de sector) werd niet onderzocht door Volkshaard. Beide gebouwen werden te
koop aangeboden en – onder gesloten omslag, eind maart 22 – verkocht aan bouwbedrijf Pieter
Blomme/Thuyn Invest, gemiddeld ca 77 000 €/entiteit (akte verleden 30 mei).
De Stad probeerde deze verkoop te verhinderen, o.a. door een melding te doen bij de dienst Toezicht
van Wonen Vlaanderen. Die interpreteerde dat er geen inbreuken werden gepleegd op de
regelgeving sociaal wonen. Ondertussen voerde de nieuwe eigenaar niet vergunningsplichtige
renovatiewerken uit in het gebouw Karveel. Hij creëerde er modelappartementen die voor
individuele verkoop werden aangeboden op immowebsites, met volgende vraagprijzen:
– 190 000 € voor een 1 – slaapkamerentiteit (zo zijn er 24)
– 245 000 € voor een 2- slaapkamerentiteit (zo zijn er 32)
– 275 000 € voor een 3 slaapkamerentiteit (zo zijn er 16)
Gemiddeld komt dit neer op 233 000 € per entiteit, 3 x aankoopprijs van ongeveer drie maanden
voordien! Nochtans stelt het BPA dat de zone bestemd is voor sociale woningbouw. Stad Gent ziet de
verkoop als private woningen strijdig met de bepalingen van het BPA. Er wordt gewag gemaakt van
een bouwmisdrijf en er is een PV overgemaakt aan het parket. Als private eigenaars ooit
vergunningsplichtige werken willen uitvoeren kunnen ze geen kant meer op met deze woning, want
die zullen geweigerd worden, gezien het geldende BPA.
Persconferentie 17 december 2022 ’t Oud Postje – Meulestede
Winnaars en verliezers
Een wrang gebeuren. Hoe kan dit? Wie wordt hier beter van? En wie dreigt de dupe te worden van
deze transacties. Bij de winnaars: SHM Volkshaard. Zij wil niet instappen in de eengemaakte Gentse
woonmaatschappij en dus zal ze haar patrimonium in Gent (ongeveer 3300 woningen) overdragen
via verkoop aan de Gentse woonmaatschappij. Dit wordt nog verder onderzocht en onderhandeld.
Maar alvast in dit dossier, zijn 72 appartementen te gelde gemaakt (2.770.000 € per gebouw, samen
5 540 000 €). De andere winnaar: bouwbedrijf Pieter Blomme/Thuyn Invest. Mits bescheiden
renovaties komt een doorverkoop in het vooruitzicht van 16 800 000 € (alle panden samen).
Geschatte meerwaarde: tussen de 7 à 10 miljoen €.
Wie verliest? De vele kandidaat sociale huurders op de wachtlijst. Dak en thuislozen in Gent op zoek
naar een geschikte en betaalbare woning. Vlaanderen en Gent, die 72 sociale huurwoningen
verliezen. Misschien evengoed: de individuele koper, die eigenaar wordt van een ‘niet correct
bestemd pand’ en geen kans maakt om vergunningsplichtige werken uit te voeren in de toekomst.
Stop deze lucratieve vastgoedhandel van publieke goederen
Hoe kan dit in hemelsnaam, in alle openheid en transparantie gebeuren, terwijl iedereen er staat op
te kijken? Schiet de reglementering tekort? Is het geen regelrechte schande? Sociale woningen,
gerealiseerd met staatssteun, nu aan het drievoudige van de prijs doorverkopen! Ondanks het
moratorium op de verkoop van sociale woningen. We willen toch niet dat de sociale huurmarkt
slinkt, dat dagelijks nog meer wachtenden in de kou blijven staan, dat staatsteun winst oplevert?
Justitie, regelgevers en regeluitvoerders, stop dit!
Oplossingen:
Vlaanderen? Waarom slaagt de Vlaamse Minister van Wonen er niet in ruim 400 miljoen € budget
voor sociale woningen uit te geven, terwijl een deel van dat patrimonium te grabbel gegooid wordt
aan een op winst gedreven privémarkt die op deze manier meehelpt aan het minder betaalbaar
maken van onze woningmarkt.
Indien er sociaal woonpatrimonium aangeboden wordt aan een andere woonmaatschappij, dan
moet die laatste altijd in staat zijn om dit patrimonium aan te kopen. Meer en meer maatschappijen
verkopen vandaag patrimonium om een negatieve cashflow aan te zuiveren (te lage huurinkomsten
wegens een kwetsbaar publiek). Die maatschappijen verdienen extra Vlaamse financiering voor de
overname van patrimonium. Bovendien pleiten we voor een volledige stop op de verkoop van niet-
verhuurbare woningen.
Stad Gent?
Het sociaal middenveld steunt de zoektocht van de Stad Gent om deze verkoop tegen te
gaan. We sporen de Stad Gent aan actief stappen te zetten om het eigen beleid te stutten en ten
volle te verdedigen. Zo kan ze de gemeenteraad oproepen om het huidige BPA ondubbelzinnig te
bekrachtigen. En in eenzelfde beweging alle zones voor sociaal wonen te herbevestigen.
Tenslotte: het sociaal woonmiddenveld van Gent (o.a. Pandschap, Nestinvest, CLT, Domus Mundi,
Wooncoop) is bereid mee te zoeken naar oplossingen voor deze patsituatie. Via aankoop aan
dezelfde voorwaarden zijn zij wél in staat tot renovatie en blijvende sociale woningbestemming.
