‘In heel Noordwest-Europa heeft de vrije markt gefaald voor betaalbaar wonen’
Terwijl de nieuwe Nederlandse regering zwaar ingrijpt in de woningmarkt, predikt Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) vertrouwen in de privésector. Wat volgt, is een onvervalste clash tussen ideologieën. ‘Bij ons heeft de vrije markt wél gewerkt.’
Simon Andries – Woensdag 25 mei 2022 om 3.25 uur ‘ De Standaard ‘
Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele en zijn Nederlandse tegenhanger Hugo de Jonge. Hun visies liggen mijlenver uiteen. Gert Jochems
Wie is Hugo de Jonge?
Geboren 26 september 1977 in Bruinisse (Nederland)
Politicus van het Christen-Democratisch Appèl (CDA)
Sinds 2022 minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in het kabinet-Rutte IV
Eerder was hij vicepremier en minister van Volksgezondheid, Welzijn en Sport in het kabinet-Rutte III
De Jonge was verantwoordelijk voor de (medische) aanpak van de coronacrisis in Nederland
‘“Regels en pegels”, dat zei mijn Vlaamse gemeentesecretaris in Rotterdam altijd. Het gaat niet alleen om geld maar ook om duidelijke afspraken maken’, zegt CDA-minister Hugo De Jonge (44) in nagenoeg perfect Vlaams. ‘Ik heb lang in Zeeuws-Vlaanderen gewoond én ik heb goed naar mijn secretaris geluisterd’, lacht hij.
Voor het eerst sinds 2010 heeft Nederland met De Jonge weer specifiek een minister voor Volkshuisvesting. Geen overbodige luxe, want het land gaat door een stevige wooncrisis. De Jonge is door zijn positie ook de tegenhanger van Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (42). De Standaard kon hen samenbrengen voor een interview tijdens een werkbezoek in Zutphen.
‘We moeten ingrijpen om huurders en kopers te beschermen. Twee derde van de woningen moet betaalbaar zijn voor gewone mensen’
Hugo de Jonge
Nederlands minister van Volkshuisvesting (CDA)
Ideologisch staan de generatiegenoten echter mijlenver van elkaar af. Terwijl Diependaele vindt dat de nieuwe Nederlandse regering ‘overmatig ingrijpt’ in de woningmarkt, stoomt de christendemocratische De Jonge zelfverzekerd door: alle Nederlandse gemeenten moeten straks streven naar 30 procent sociale huurwoningen, 40 procent van de nieuwbouw moet specifiek gericht zijn op middeninkomens en er komt een regulering van de huurprijzen.
U gaf het klaar en duidelijk aan: in Nederland is ‘de tijd van vrijblijvendheid voorbij’.
Vlaanderen en Nederland zijn vergelijkbaar, vindt De Jonge. Diependaele wijst liever op de verschillen.
De Jonge:‘Kijk, we hebben veel te lang geloofd dat de markt als vanzelf de vraag en het aanbod in evenwicht zou brengen. Dat heeft níét gewerkt. En niet alleen in Nederland. In heel Noordwest-Europa kun je diezelfde beweging zien, in meer of mindere mate.’
‘Natuurlijk verschillen woningmarkten van elkaar, maar ik sprak vorige week met mijn Franse collega en zij had het over exact dezelfde situatie vandaag in Frankrijk. Ook met Vlaanderen zijn er gelijkenissen. In Nederland hebben we nu de ongelooflijke opdracht om onze volkshuisvestelijke traditie in ere te herstellen. Dat betekent dat de overheid zich bekommert over hoeveel woningen er worden gebouwd en hoeveel daarvan betaalbare woningen zijn voor gewone mensen.’
Hoe groot is het probleem in Nederland?
De Jonge:‘Groot. We hebben nu een tekort van zo’n 300.000 woningen en tot en met 2030 zouden we 900.000 extra woningen moeten bouwen. We moeten dus zo snel mogelijk naar 100.000 nieuwe woningen per jaar. En intussen hebben we nog een aantal jaar woning schaarste te gaan.’
‘Dat leidt tot een enorme prijsopdrijving, bijvoorbeeld op de huurmarkt. Mensen met middeninkomens wanen zich daar op dit moment vogelvrij. Bouwen is de belangrijkste oplossing om eruit te komen, maar we moeten veel meer doen om mensen te beschermen.’
Leeft er op dat vlak wel voldoende urgentie in Vlaanderen?
Diependaele:‘Er zit zeker ook druk op onze woningmarkt, maar bij ons zien we dat de vrije markt wél gewerkt heeft. Van 1995 tot 2020 zijn er bij ons 705.000 woningen bij gekomen en we hebben er nu tegen 2050 nog 400.000 nodig. We zitten vooral met het probleem “ruimte”. Dat is de grote uitdaging in Vlaanderen.’
De Jonge(pikt in): ‘Eén aspect waaraan toch je ziet dat de vrije markt niet goed heeft gewerkt, is de betaalbaarheid. In Nederland weten we dat twee derde van de woningzoekenden een huis zoekt onder de 1000 euro huur of onder de 350.000 euro voor een nieuwe woning. En nog niet de helft van de nieuwe Nederlandse woningen van de afgelopen jaren voldoet aan dat criterium.’
Daarom wil u nu zonder verpinken limieten opleggen.
De Jonge: ‘Ik ga afspraken maken met de provincies en de gemeenten. Twee derde van de woningen moet betaalbaar zijn voor gewone mensen. Als gewone mensen, met een gewoon salaris, geen gewoon huis meer kunnen kopen, dan zijn we echt ver van huis.’
Ook in Vlaanderen slagen veel jonge werkende koppels er niet meer in om een huis te kopen.
Diependaele: ‘Het percentage jonge kopers blijft bij ons al jaren stabiel, 35 procent van de kopers is tussen de 20 en de 35. Wij hebben ook nog altijd meer woningen dan er huishoudens zijn, in tegenstelling tot Nederland. Het aantal nieuwbouwwoningen is daar zelfs gezakt, hé. Dat hebben wij in Vlaanderen nooit gehad.’
Maar de prijsexplosie valt ook in de Vlaamse steden toch niet te ontkennen?
Diependaele: ‘Dat het de laatste twee jaar veel moeilijker was, ligt vooral aan de lage rentes. We zullen zien of die nu afvlakken. Maar het allerbelangrijkste blijft het aanbod en je dreigt dat af te remmen door verhuurders te beperken in hun vrijheid om de huurprijs te zetten. Op korte termijn klinkt dat allemaal goed, maar op langere termijn zet het nog méér druk op de woningmarkt.’
Vrezen jullie voor een effect op het aanbod in Nederland?
De Jonge: ‘Bij ons is het eigenlijk andersom. De schaarste is nu al zodanig groot dat we niet kunnen wachten met maatregelen om onze huurders en kopers te beschermen. Maar het is wel waar dat we dat verstandig moeten aanpakken. Pensioenfondsen moeten het bijvoorbeeld nog altijd interessant blijven vinden om te investeren in de woningmarkt. Dat zijn we nu heel precies aan het uitzoeken.’
Wat met de exorbitante prijzen in de centrumsteden?
De Jonge: ‘In Amsterdam gaat de woningprijs al snel door het half miljoen heen. Mensen met een middeninkomen hebben heel weinig mogelijkheden om nog in de stad te blijven wonen. Daar wil ik de komende negen jaar dat 40 procent van de nieuwbouwwoningen specifiek voor middengroepen is.’
Die problematiek is bij ons niet anders in Leuven, Gent of Antwerpen. Is reguleren zoals in Nederland dan niet de enige optie?
Diependaele(snel): ‘Nee, ons idee is dat je ook vooral in die steden het aanbod moet uitbreiden. Daar gaat het om.’
Dat aanbod alleen zal er toch niet voor zorgen dat die prijzen plots dalen?
Diependaele: ‘Toch wel. Dat is de economische logica zelve. Waarom zou dat niet zo zijn?’
De Jonge: ‘Je moet toch wel aangeven welk aanbod je graag zou willen. In een krappe markt is er voor projectontwikkelaars juist veel meer te verdienen als ze wat duurdere woningen neerzetten. Mensen zoeken allemaal hun plekkie onder de zon, maar ze staan met hun rug tegen de muur en kopen woningen die eigenlijk niet passen bij hun inkomen. Dus ja: bouwen, bouwen, bouwen. Maar dan wel de juiste dingen, die passen bij de werkelijke vraag.’
Wordt daar bij ons wel voldoende rekening mee gehouden?
Diependaele: ‘We proberen wel degelijk bepaalde leemtes op te vullen op de huurmarkt. Ik heb begin januari nog een voorstel gedaan rond geconventioneerd verhuren (Diependaele wilde daarvoor een half miljard ongebruikt budget voor sociale woningen doorschuiven naar de privémarkt, red.). Privéontwikkelaars zouden zo kunnen lenen aan min 1 procent, een subsidie dus, op voorwaarde dat ze dan voor een bepaalde periode aan een lagere huurprijs verhuren.’
‘Dat het de laatste twee jaar veel moeilijker was om een huis in een Vlaamse stad te kopen, ligt vooral aan de lage rentes. We zullen zien of die nu afvlakken’
Matthias Diependaele
Vlaams minister van Wonen (N-VA)
‘Maar de huurmarkt in Nederland is helemaal anders dan bij ons. Slechts 5 procent van onze huurmarkt is in eigendom van ondernemingen. De overgrote meerderheid zijn verhuurders die bijvoorbeeld twee huisjes geërfd hebben. Alleen hebben ze dikwijls niet de middelen om die woningen te onderhouden. Vorige week heb ik daarom de MijnVerbouwLening mogelijk gemaakt voor verhuurders, een lening aan nul procent. Wie die aangaat moet dan een periode aan een lagere huurprijs verhuren. Dat gaat over ongeveer 80 euro minder per maand.’
Ook op het vlak van sociale huurwoningen pakt Nederland wel veel forser door. Elke gemeente moet straks toewerken naar 30 procent sociale huurwoningen.
De Jonge: ‘We zullen daar nu inderdaad vrij directief in zijn. Eigenlijk hadden we de afgelopen tien jaar al zo’n streefcijfer moeten hebben, maar dat is niet gebeurd, omdat er een groot geloof was in de markt. Met 2,5 miljoen sociale woningen hebben we er al veel meer dan menig Europees land. Maar we zien dat het vooral grotere gemeenten zijn die soms tot meer dan 40 procent sociale woningbouw hebben, terwijl de omliggende gemeenten achterblijven.’
In Vlaanderen is dat ook een oud zeer. De last ligt vooral bij de grotere steden.
Diependaele: ‘Ook dat is bij ons toch nog een ander verhaal. De inkomensgrenzen om kans te maken op een sociale woning liggen veel hoger in Nederland. Onze percentages liggen daardoor ver uit elkaar. In Vlaanderen zijn er maar vijf gemeenten die aan 15 procent sociale woningen zitten, de rest zit daaronder. We hebben in totaal maar 150.000 sociale woningen en we hebben 170.000 mensen op de wachtlijst staan.’
‘De volgende regering moet wel opnieuw een Bindend Sociaal Objectief vastleggen. Dat zijn specifieke streefcijfers voor de bouw van sociale woningen voor elke gemeente in Vlaanderen. Want het is inderdaad waar dat niet elke gemeente evenveel inspanningen levert.’
Moet dat streefcijfer straks in Vlaanderen ook een pak strenger worden?
Diependaele: ‘Dat moeten we nog onderzoeken, daar kan ik nog niet op ingaan. Maar we gaan zeker kijken hoeveel inspanningen de steden en gemeenten al gedaan hebben.’
De Jonge: ‘Zo zie je maar hoe vergelijkbaar Nederland en Vlaanderen eigenlijk zijn. Ook bij ons zullen de gemeenten rond de steden een eerlijker deel op zich moeten nemen om mensen met een lager inkomen te huisvesten. Zij zullen een grotere opdracht hebben om toe te werken naar die 30 procent.’
Meer zelfs, u sprak ook al over een stok achter de deur voor de gemeenten die echt weigeren mee te werken.
De Jonge: ‘We gaan daar inderdaad de wet voor wijzigen in het najaar. Maar het hebben van een stok betekent ook vaak dat je die niet hoeft te gebruiken. Het is makkelijker voor mij om bestuurlijke afspraken te maken met gemeenten als die weten dat ik hen er uiteindelijk ook toe kan dwingen.’
In Vlaanderen wil de regering juist niet te veel tornen aan de lokale autonomie.
Diependaele: ‘Ik sta inderdaad niet te springen voor sancties. Wij zijn daar heel voorzichtig mee. En uiteindelijk zijn het toch nog altijd de gemeenten die de vergunningen moeten afleveren.’
De Jonge: ‘De overheidsorganisatie is altijd complex. Maar onze analyse is duidelijk: de vroegere optelsom van allerlei decentrale besluiten was geen antwoord op de wooncrisis. Ik wil niet op de stoel van de gemeente gaan zitten, maar ik wil wel duidelijke afspraken maken. Onze grondwet verplicht in het voldoen in volkshuisvesting.’
Diependaele: ‘In alle eerlijkheid: het is beter om een minister te hebben met veel ambities die misschien niet alles kan bereiken, dan een minister zonder ambities. In die zin bent u goed bezig.’
