De minister antwoordde op onze vragen

 
De eerste vraag vertrekt vanuit de premisse dat een beleid dat erop is
gericht om fraude in de sociale huisvesting aan te pakken en om sociale
huurders te activeren naar werk, de betrokkenen zou stigmatiseren en
daardoor zelfs het imago van de sociale huisvesting als sector zou
besmeuren. Met die premisse kan ik niet akkoord gaan. Mijn inschatting is
zelfs dat het tegendeel waar is. Ik heb altijd gezegd dat de maatregelen
uit de voorbije jaren zijn bedoeld om sociale woningen voor te behouden
voor wie het echt nodig heeft.
We voeren dat beleid uiteraard niet om sociale huurders te stigmatiseren,
maar om twee goede redenen. Ten eerste is het algemeen bekend dat er
in de sociale huisvesting een wachtlijst is. Het gevolg is dat elke sociale
woning die terechtkomt bij iemand die die woning niet nodig heeft, leidt
tot een langere wachtperiode voor wie er wél nood aan heeft, wat evident
niet de bedoeling kan zijn. Ten tweede ben ik ervan overtuigd dat een
eerlijkere verdeling van sociale woningen net bijdraagt tot een positief
imago. Zo dragen we bij tot het maatschappelijk draagvlak voor sociaal
wonen.
Ik kan akkoord gaan met de vraagsteller wanneer hij stelt dat maar een
beperkte groep sociale huurders fraudeert of onterecht gebruik maakt van
het systeem, maar die gevallen krijgen vaak wel weerklank in de
samenleving. Voor het imago van de sector zou het nefast zijn mochten
we hier niet tegen optreden. Door daarentegen garanties te bieden aan de
bredere samenleving en betrokken actoren zoals lokale besturen dat het
systeem eerlijk verloopt, kunnen die bekommernissen worden ontkracht.
Laat mij over deze vraag eerst en vooral stellen dat ik natuurlijk betreur
dat er woningen uit het sociale woningpatrimonium verdwijnen.
Tegelijkertijd moeten hierbij enkele belangrijke nuances worden gemaakt.
Zo kan een verkoop in de praktijk wel degelijk de beste piste zijn. Dit voor
de woonmaatschappij maar ook in functie van het algemeen belang,
bijvoorbeeld wanneer renovatie of sloop en heropbouw (bouwtechnisch of
financieel) niet rationeel is omwille van de staat of de ligging van de
woning.
De casus van de openbare verkoop van de sociale huurwoningen in de
Marseillestraat betreur ik daarbij ten stelligste en ik heb dat ook zo aan de
toenmalige huisvestingsmaatschappij Volkshaard gemeld. Het decreet over
de vorming van woonmaatschappijen, en de beschermende maatregelen
ten aanzien van het sociaal woonpatrimonium die daarmee gepaard gaan,
zijn echter pas gestemd en in werking getreden, nadat de beslissing tot
verkoop al was genomen.
Omdat Volkshaard ook na de inwerkingtreding van de decretale
bepalingen stappen zette die mogelijk tot een nieuwe openbare verkoop
van patrimonium zou leiden, werd ook een moratorium op de verkoop van
sociale huurwoningen ingesteld.
Thans is het zo dat, minstens tot 1 januari 2028, er slechts sociale
huurwoningen op de private markt kunnen worden verkocht wanneer
vaststaat dat aan 3 voorwaarden is voldaan:
1) De woningen voldoen niet meer aan de minimale
woningkwaliteitsvereisten.
2) Een renovatie of vervangingsbouw van de woning kan niet op een
kostenefficiënte manier plaatsvinden. Dat is bijvoorbeeld het geval
wanneer de kosten sterk zouden uitstijgen boven de subsidiabele
investeringskredieten.
3) De renovatie of vervangingsbouw wordt niet als wenselijk geacht
door de woonmaatschappij die erkend is voor het werkingsgebied.
Wanneer binnen die voorwaarden toch een verkoop plaatsvindt, dan geldt
bovendien een verplichting om de inkomsten uit die verkoop te
herinvesteren. De opbrengst dient in de eerste plaats om de nog
eventueel resterende lening af te betalen. Overige opbrengsten moet de
woonmaatschappij herinvesteren in haar opdracht als sociale verhuurder,
zodat de middelen in de sociale huisvesting blijven.
In de praktijk worden er tussen woonmaatschappijen meestal goede
afspraken gemaakt en wordt er helder gecommuniceerd, zodat de
woonmaatschappij uit het werkingsgebied waar de woningen gelegen zijn
alle kansen krijgt om de over te dragen woningen te behouden. Een
gelijkaardige situatie zoals bij de verkoop van de sociale huurwoningen
door SHM Volkshaard in de Marseillestraat kan zich thans in principe niet
meer voordoen, net door de maatregelen die ik, samen met de Vlaamse
Regering en het parlement, heb genomen.
Ook m.b.t. leegstand dienen een aantal nuances te worden gemaakt. De
structurele leegstand heeft namelijk te maken met het renoveren van
woningen. Anders dan op de private huurmarkt moeten sociale
verhuurders een verplichting tot herhuisvesting respecteren. Dat is positief
voor de woonzekerheid van bewoners, maar betekent ook dat
woonmaatschappijen woningen moeten vrijhouden wanneer zij grondige
renovaties plannen. Dit enerzijds omdat de te renoveren woningen, in
afwachting van de geplande werken, niet meer kunnen worden verhuurd;
anderzijds omdat er voor de huurders die verplicht moeten verhuizen,
woningen beschikbaar moeten zijn. Op zich is structurele leegstand dus
geen negatieve indicator, want het wil zeggen dat er een
renovatiebeweging lopende is en de kwaliteit van het sociaal
huurpatrimonium stelselmatig verbetert.
In feite zijn er twee doelstellingen die met elkaar in conflict komen: het
sociaal woonaanbod zoveel als mogelijk benutten én de kwaliteit van dat
aanbod op peil houden en zelfs verbeteren. Om in dat spanningsveld het
best mogelijke evenwicht te vinden, is het belangrijk dat de verhuurder de
structurele leegstand door een goede interne organisatie niet te hoog laat
oplopen.
Samenwerken met een leegstandsbeheerder kan bijvoorbeeld ook een
(tijdelijke) oplossing bieden, al zal de verhuurder de voordelen hiervan
moeten afwegen tegenover kosten die daartoe mogelijk nodig zijn. In elk
geval hebben woonmaatschappijen op zich geen baat bij leegstand,
aangezien dit leidt tot huurderving, waardoor hun financiële leefbaarheid
onder druk kan komen te staan. Via visitaties kijkt de Vlaamse overheid
bovendien toe op de mate waarin zij de leegstand effectief onder controle
hebben.
Er zijn twee sporen waarop we werken. Enerzijds is dat het uitbreiden van
het aanbod aan sociale woningen. Daarvoor nemen we maatregelen met
betrekking tot de procedures en hebben we in extra budget voorzien. We
doen zoals bekend ook een hervorming van de volledige sector om ervoor
te zorgen dat die bouwcapaciteit stijgt en dat er dus effectief meer
gebouwd wordt. In 2023 noteerden we met 841 miljoen ook het hoogste
vastgelegde investeringsbudget ooit.
Anderzijds is het inderdaad de bedoeling dat we de woningen die we
hebben, zo efficiënt mogelijk inzetten. Een van de elementen daarbij is
een rationele, logische bezetting van die woningen. Als een huurder een
woning betrekt die niet langer is aangepast aan de rationele bezetting, kan
hij zich inschrijven voor een kleinere woning. Die mogelijkheid bestaat al
langer.
In de praktijk blijkt evenwel dat er weinig stimulansen zijn om de huurders
van een onderbezette woning vrijwillig te laten verhuizen. Het resultaat is
een sociaal patrimonium waarin heel wat woningen onderbezet blijven,
wat bijzonder wrang is gegeven het feit dat de wachttermijn voor grotere
gezinnen (gezinnen met meer dan 4 personen) gemiddeld langer is.
Om onder meer grotere woningen vrij te maken (voor gezinnen die
overbezet wonen in een sociale huurwoning of gezinnen die op de
wachtlijst staan), kunnen verhuurders die constateren dat de vrijwillige
methode niet werkt, dan ook dwingend optreden. Dit geldt zowel voor
eigen als voor ingehuurde woningen.
Deze legislatuur is er meer bepaald werk gemaakt van het verder verfijnen
van de bestaande onderbezettingsregels. Dat daaraan een nood bestond,
bleek overigens ook uit het signaal dat verschillende woonmaatschappijen
hadden gegeven, namelijk dat het instrumentarium waarover zij
beschikten, ontoereikend was.
In de nieuwe regels blijft elke sociale huurder het recht hebben op één
kamer meer dan men nodig heeft. Die regel verandert dus niet. Niemand
wordt verplicht om te verhuizen indien men maar één kamer op overschot
heeft en men hoeft ook geen extra vergoeding te betalen. Wat we wel
veranderen, is dat we een koppel vanaf nu rekenen als één persoon.
Vroeger was het zo dat, als een koppel in een woning vanaf vier kamers
woonde, dit gold als onderbezetting. Dat werd dus beschouwd als een
kamer op overschot. Vanaf nu zal dat gelden vanaf drie kamers. Dat
betekent dus dat we niets doen als een koppel in een woning met twee
slaapkamers woont. Zij blijven daar gewoon wonen. Dan spreken we niet
van onderbezetting.
De tweede wijzing is het alternatief dat aangeboden moet worden:
daarvoor gaan we de straal vergroten van 5 kilometer naar 15 kilometer,
al is het wel zo dat dit alternatief zich nog altijd moet bevinden binnen het
werkingsgebied van de verhuurder. Er wordt gezocht naar een passend
aanbod. Dat is ook de reden waarom de woonbinding voor deze
toewijzingen hier geen rol speelt. Als de verhuurder geen gepast aanbod
heeft, al dan niet op korte termijn, kan hij een ander aanbod doen dat
afwijkt van de voornoemde voorwaarden. In dat geval kan de huurder
weigeren zonder dat dat gevolgen heeft.
Ik wil nog meegeven dat de sociale verhuurder een opdracht van
algemeen belang uitvoert en hij altijd een redelijkheidstoets kan doen.
Vandaag is het niet zo dat sociale verhuurders aan iedereen die in
onderbezetting leeft, een alternatief kunnen aanbieden. En zelfs wanneer
dat alternatief er is, brengt de redelijkheidstoets mee dat de verhuurder
dat aanbod niet ‘automatisch’ zal doen, maar rekening houdt met de
concrete situatie van de betrokkene. Ik denk aan bepaalde familiale
situaties waarin maatschappijen bijvoorbeeld niet noodzakelijk een aanbod
zullen doen. Ze kunnen de regels rond onderbezetting daarentegen wel
toepassen als er voldoende redenen zijn om aan te nemen dat de persoon
in de mogelijkheid is om te verhuizen. Op die manier komen we tot een
evenwichtig systeem, waarin de belangen van de individuele huurder en
het algemeen belang (een efficiënte benutting van het patrimonium)
bovendien vanuit de concrete situatie kunnen worden afgewogen.
De vijfde vraag gaat over de opvolging van het Bindend Sociaal Objectief
(BSO). Ik ga eerst kort in op de krachtlijnen van dit objectief.
Met het BSO heeft de Vlaamse Regering zich ertoe verbonden om in de
periode van 2009–2025 het sociaal woonaanbod uit te breiden met 50.000
sociale huurwoningen.
Om na te gaan welke inspanningen iedere gemeente levert, voert het
agentschap Wonen in Vlaanderen jaarlijks een meting en tweejaarlijks een
voortgangstoets uit. Dat aan het BSO geen opvolging zou verbonden zijn,
is dus niet correct.
Bovendien leidt die aanpak wel degelijk tot resultaten. Ik verwijs naar de
meest recente voortgangstoets (2022), waarin alle Vlaamse gemeenten
ondergebracht werden in categorieën:
Categorie 1: 165 gemeenten volgen het groeipad sociale huur;
Categorie 2a: 127 gemeenten volgen het groeipad sociale huur niet,
maar leveren voldoende inspanningen om het BSO te bereiken;
Categorie 2b: 8 gemeenten volgen het groeipad sociale huur niet en
leveren onvoldoende inspanningen om het BSO te bereiken.
Het overgrote merendeel van de gemeenten heeft met andere woorden
gevolg gegeven aan het BSO.
Wat de overige gemeenten betreft, die onvoldoende inspanningen leveren
om het BSO tijdig te bereiken, is het zo dat zij conform de Vlaamse Codex
Wonen een overeenkomst dienen te sluiten met sociale woonorganisaties
om het vereiste sociaal woonaanbod op het grondgebied van de gemeente
te verwezenlijken. Het Besluit Vlaamse Codex Wonen voegt daaraan toe
dat een gemeente die definitief wordt ingedeeld in categorie 2b en geen
overeenkomst heeft gesloten, wordt geacht kennelijk onvoldoende
inspanningen te leveren om het BSO te bereiken.
De acht 2b-gemeenten kregen daarbij tot 30 november 2023 de tijd om
een overeenkomst te sluiten. Eind december 2023 hadden vijf van de acht
gemeenten een overeenkomst gesloten en ingediend bij het agentschap
Wonen in Vlaanderen. Voor de andere drie gemeenten wil ik echter niet te
snel conclusies trekken door er onmiddellijk van uit te gaan dat ze onwillig
zijn om bijkomend sociaal woonaanbod te realiseren. Bovendien is het
eventuele opleggen van dwingende maatregelen m.i. niet de enige, juiste
werkwijze. Ik blijf ervan uitgaan dat gemeenten gestimuleerd en
ondersteund moeten worden in de realisatie van bijkomend sociaal
woonaanbod. Desalniettemin zal ik het nodige doen en optreden conform
de Vlaamse Codex Wonen en het Besluit Vlaamse Codex Wonen wanneer
een gemeente alsnog weigert een samenwerkingsovereenkomst af te
sluiten.
Ik kan niet spreken in de plaats van de Antwerpse schepen voor Wonen,
maar haar antwoord moet allicht worden gezien in het licht van het
voorgaande. De stad Antwerpen heeft haar doelstellingen in het kader van
het BSO namelijk (al langer) bereikt.
Op basis van de Woonsurvey 2018 van het steunpunt Wonen weten we
dat er een wisselend beeld is inzake betaalbaarheidsrisico, afhankelijk van
welke norm er wordt gehanteerd. Ik wil eveneens opmerken dat de
huurprijs maar één element is in dit verhaal. Sommige mensen hebben –
helaas – dermate weinig middelen ter beschikking dat ze het nog moeilijk
zouden hebben om rond te komen wanneer er zelfs helemaal géén
huurprijs zou worden gevraagd. Hun inkomen is te laag of er zijn soms
schulden, maar op die problematiek heeft het woonbeleid geen vat.
De aanleiding voor de wijziging inzake huurprijzen was in elk geval de
hervorming van SVK’s en SHM’s tot woonmaatschappijen. Die hervorming
leidt immers tot verschillende huurprijsberekeningen binnen één
organisatie, een situatie die onwenselijk was vanuit de gelijke behandeling
van sociale huurders.
Om die problematiek aan te pakken heeft de regering binnen de
beschikbare kredieten beslist om de huursubsidies op ingehuurde
woningen te verhogen en de sociale korting op eigen patrimonium te
verlagen. Zo wordt het sociale voordeel voor beide types sociale huurders
meer op elkaar afgestemd. De meeruitgaven voor de huursubsidie worden
gecompenseerd door meerinkomsten uit de verhuur van eigen
patrimonium. Ik blijf achter die beslissing staan.
Ook de laatste vraag gaat over de huurprijsberekening. De huurprijs wordt
berekend op basis van het inkomen, de patrimoniumkorting, een
energiecorrectie en het aantal personen ten laste. Die berekening leidt tot
een zogenaamd ‘voorlopig aangepaste huurprijs’, waarbij het resultaat
wordt vergeleken en desgevallend begrensd door enerzijds een minimale
huurprijs (verhoogd met de energiecorrectie) als de voorlopig aangepaste
huurprijs te laag is, en anderzijds door de basishuurprijs, als de voorlopig
aangepaste huurprijs te hoog is.
Een belangrijke doelstelling van die berekeningswijze is uiteraard om de
betaalbaarheid te verbeteren. Anders dan op de private markt is de prijs
dan ook niet afhankelijk van vraag en aanbod, net als dat de marktwaarde
van de woning slechts een indirecte impact heeft. Gemiddeld betaalt
iedere sociale huurder ongeveer 22% van zijn inkomen aan zijn huur
(zonder kosten en lasten).
Het feit dat we rekening houden met de draagkracht van sociale huurders
betekent echter ook dat een hogere huurprijs wordt gevraagd aan
huurders met een hoger inkomen. Dat is niet alleen rechtvaardig, maar
laat ook toe om de sociale huisvesting in zijn geheel betaalbaar te houden
voor de Vlaamse overheid. Dat het inkomen van werkende kinderen
daarbij wordt meegeteld, is niet meer dan logisch. Ook zij hebben het
genot van de sociale woning.