‘Wonen is te belangrijk om aan de vrije markt over te laten’
Pieter-Paul Verhaeghe
Professor sociologie aan de Vrije Universiteit Brussel. 05:00u
‘Een verstandige huurregulering kan een groot verschil maken voor
huurders. Het gebeurt reeds in veel Europese landen, maar in
Vlaanderen zit dit debat helaas op slot’, schrijf professor sociologie
Pieter-Paul Verhaeghe (VUB).
‘Een verstandige huurregulering kan een groot verschil maken voor
huurders. Het gebeurt reeds in veel Europese landen, maar in
Vlaanderen zit dit debat helaas op slot’, schrijf professor sociologie
Pieter-Paul Verhaeghe (VUB).
it de jongste Huurbarometer van de vastgoedfederatie CIB blijkt een
ongeziene stijging van de huurprijzen in Vlaanderen. Tegen die
achtergrond van stijgende prijzen stelde de partij Vooruit vorige week haar
woonplan voor, met een rem op de huurprijzen als één van de
opmerkelijkste voorstellen. Het voorstel werd niet meteen op veel gejuich
onthaald op sociale media.
Toch zijn er goede redenen waarom het reguleren van de huurprijzen een
goed idee kan zijn.
Het van bovenaf opleggen van een plafond op de huurprijzen: het klinkt als
een communistisch voorstel uit ver vervlogen tijden. Toch worden de
huurprijzen in circa de helft van de Europese landen reeds op één of andere
manier gereguleerd. Hierbij gaan vooral Zweden, Denemarken, Nederland,
Ierland, Frankrijk en Oostenrijk het verst met beperkingen op stijgingen van
de huurprijzen. Ironisch genoeg zijn het net de postcommunistische landen
waar de vrije markt zegeviert en de private woningmarkt nauwelijks tot niet
wordt gereguleerd.
Vlaanderen bekleedt een middenpositie. Binnen een bestaand huurcontract
kan een verhuurder niet zomaar de huurprijs verhogen, met uitzondering
van een indexatie. Maar bij een nieuwe huurder kan de verhuurder volledig
vrij de huurprijs bepalen, wat meestal gepaard gaat met een stijging van de
huur. Het resultaat zijn hoge en stijgende huurprijzen.
Er heerst een wooncrisis en die speelt zich voornamelijk in de steden af,
waar gemiddelde huurprijzen van meer dan 1.000 euro voor een
appartement de norm worden. Dit is reeds voor veel mensen met een
doorsnee inkomen een stevige slok op de borrel, maar voor alleenstaanden
en gezinnen met een laag inkomen is dit simpelweg onbetaalbaar. Hen rest
armoede, te krap wonen, bij hun ouders blijven wonen, of de combinatie
van dit alles.
Enter het voorstel van de socialisten: ze willen de huur plafonneren tot
maximum 10% boven de ‘marktconforme’ prijs. Nog los van hoe die
marktconforme prijs wordt bepaald, is de hamvraag: werkt het plafonneren
van de huurprijzen? De bevindingen van buitenlands onderzoek zijn hier
gemengd. Het controleren van de huurprijzen blijkt weldegelijk efectief te
zijn in het bereiken van het belangrijkste doel: lagere huurprijzen.
Bovendien doet het de inkomensongelijkheid in een land afnemen.
Verhuurders komen doorgaans uit de hogere inkomensgroepen. Zij gaan
minder verdienen, zonder evenwel een boterham minder te hoeven eten.
Huurders daarentegen zijn oververtegenwoordigd bij de lagere inkomensgroepen, en gaan na de huurkosten meer overhouden om te leven en misschien zelfs wat te kunnen sparen.
Toch zijn er ook een aantal ongewenste nevenefecten. Eerst en vooral leidt
het enkel tot lagere huurprijzen op de gereguleerde markt, maar net tot
hogere prijzen op de woningmarkt die buiten de regulering vallen. Een
schoolvoorbeeld hiervan is het huurplafond dat Berlijn een tijd lang heeft
ingevoerd. Het zorgde voor lagere huurprijzen in Berlijn, maar tot hogere
prijzen in de rand van de stad waar de woningmarkt niet werd gereguleerd.
Om dit te vermijden wordt het plafonneren van de huurprijzen het best zo
veel mogelijk veralgemeend naar een zo groot mogelijk grondgebied. Een
Vlaamse regulering valt daarom te verkiezen boven stedelijke initiatieven.
Een ander nevenefect is dat gereguleerde huurprijzen tot een kleiner
aanbod kunnen leiden. De redenering is dat verhuurders een kleiner
rendement zullen hebben, waardoor een aantal onder hen hun woning
zullen verkopen met een kleinere huurmarkt tot gevolg. Uit buitenlands
onderzoek blijkt dit een reële bezorgdheid te zijn, maar veel hangt uiteraard
af van hoeveel rendement nog mogelijk is bij een prijsplafonnering. Als het
plafond nog een redelijke marge voor verhuurders toelaat, dan zal het efect
op het aanbod wel meevallen. Wie de huurwoningmarkt wil versterken zet
de prijsregulering best ook in als onderdeel van een breder beleid met
investeringen in de sociale huisvesting. Nota aan de Vlaamse Regering: die
aangekondigde investeringen moeten ook leiden tot efectief meer
gerealiseerde sociale woningen.
Een laatste pervers efect is dat het lagere rendement verhuurders gaat
demotiveren om nog te investeren in de kwaliteit en het onderhoud van de
woning. Huurplafonds gaan bijna altijd gepaard met een daling van de
woningkwaliteit tot het niveau van de opgelegde huurprijs. Maar ook hier
kunnen beleidsmakers ingrijpen door minimale kwaliteitsvereisten op te
leggen en te controleren.
En hiermee komen we tot de kern van de zaak. De woningmarkt is niet
enkel de uitkomst van zogenaamd neutrale economische wetmatigheden,
maar ook van politieke keuzes. Historisch gezien konden verhuurders lange
tijd hun goesting doen met negentiende-eeuwse toestanden tot gevolg,
waarbij huurders van de ene op de andere dag uit hun huis konden worden
gezet of meer moesten betalen. Die ongebreidelde vrije markt werd sinds de
Eerste Wereldoorlog meer en meer beteugeld met huurreguleringen
allerhande. Vanaf de jaren ’70 zagen we echter een ommekeer: de
huurmarkt werd terug minder aan banden gelegd met hogere huurprijzen
en meer betaalbaarheidsproblemen tot gevolg. Tegen die tendens komt er
gelukkig steeds meer protest.
Wonen is immers te belangrijk om over te laten aan de vrije markt. Een
‘Wonen is te belangrijk om aan de vrije markt over te laten’ https://www.knack.be/nieuws/belgie/politiek/wonen-is-te-belangrijk verstandige huurregulering kan een groot verschil maken voor huurders.
Het gebeurt reeds in veel Europese landen, maar in Vlaanderen zit dit debat
helaas op slot.
Pieter-Paul Verhaeghe is professor sociologie verbonden aan het
Brussels Institute for Spocial and Population (BRISPO) van de Vrije
Universiteit Brussel.
