Opinie

Grondrechten

Lorenzo Van Tornhaut ondernemer en projectontwikkelaar

Over betaalbaar wonen en de relatie met ruimtelijke ordening

Men spreekt vandaag van een wooncrisis. De onbetaalbaarheid van wonen is voor een steeds grotere groep mensen problematisch geworden. Vooral de sociaal zwaksten dreigen uit de boot te vallen. Om dit aan te pakken is een goed begrip van de marktwerking van vastgoed nodig, en daar zijn er nog heel wat misverstanden uit de wereld te helpen.
It’s the economy stupid

Je leest de gekste dingen over de betaalbaarheidscrisis die de vastgoedmarkt in zijn greep houdt, en de laatste jaren crescendo gaat. Het laat niemand koud gezien iedereen een thuis nodig heeft, en dit moeilijk lukt zonder woning. Al snel komt dan de wanhoopskreet ‘Wonen is een recht, geen markt’ om de hoek kijken. Protestbewegingen in Nederland claimen dat wonen een grond-, nee, een mensenrecht is; en dus zeker geen markt.

De bewegingen vinden hun weg tot in Vlaanderen, en vooral in de steden. Niet toevallig steden met een jonge intellectuele bevolking die na de studies wil blijven plakken, maar waar ook de jobs zijn voor deze high potentials. Losse ideeën rond betaalbaar wonen worden politiek opgepikt, en auteurs zoals Hans De Geus gaan er mee aan de slag. In Gent was het de verkoop van de Arsenaalsite die Apache samen met prof. arch. De Decker tot schrijven aanzette, alsook De Standaard en ir. arch. Filip Canfyn. Elk met hun eigen analyse en ballonnetjes.

Daar waar Mr. De Geus simpelweg privaat vermogen zou confisqueren, zou Mr. De Decker eerder publieke grondverkoop verbieden en Mr. Canfyn ziet het vooral als mismeestering en speculatie van de private vastgoedsector[1]. Bij het lezen van al deze stukken frons ik meestal de wenkbrouwen en komt men niet tot de grond van de zaak: rente en schaarste. Laat ons daarom de samenzweringstheorieën rond huurslavernij, prijsmanipulatie en grondspeculatie in het rariteitenkabinet plaatsen, waar het thuishoort.

Rente

ontleencapaciteit

Laat ons beginnen met de grootste boosdoener: rente. Eigenlijk is het heel eenvoudig. De ontleencapaciteit bepaalt wat mensen uitgeven, en dit blijkt ook uit de data. Velen zwaaien met de discrepantie tussen stijgingen van lonen en huizenprijzen, maar dit gaat voorbij aan wat er écht toe doet: de aflossingscapaciteit. Met 1000 euro/mnd. kan ik vandaag 205.000 euro ontlenen. Mijn ouders leenden aan 10% en mijn grootouders aan 15%, en zouden resp. slechts 102.000 euro en 75.000 euro kunnen lenen met dezelfde aflossing. Een veelvoud. We zien dat begin de jaren ’80 de rente piekt, om sedertdien structureel te dalen. We zien daarom ook dat sinds de jaren ’80 de woningprijs sneller stijgt dan de lonen. De stijgende lonen zetten een bijkomende turbo op woningprijzen. Ze zijn een symptoom van welvaart.

 

Gemiddelde rente voor 30-jarige hypothecaire leningen in de VS

 

Relatie tussen woningprijzen en ontleencapaciteit

Stijgende lonen, maar ook fiscale stimulatie (woonbonus en verlaging registratierechten) drijven de ontleencapaciteit en dus de vraagcurve op zonder dat de (inelastische) aanbodcurve daar sterk op reageert of kan reageren. Evenwichtsprijzen komen hoger te liggen met meer transacties. Dit is exact wat we vaststellen in rapporten, en waarom het fenomeen van stijgende woningprijzen een globaal fenomeen is. Overal hebben centrale banken de rente tot historische laagtes laten vallen, en zo de (woon)ongelijkheid op de spits gedreven. Het systeem van centrale banken draagt een enorme verantwoordelijkheid.

Overheden trachten met de verlaging van de registratierechten daar wat aan te verhelpen maar het overgrote deel van de taksvermindering wordt doorgerekend in de verkoopprijs.[2] Ongewild bevoordelen ze bovendien aankoop door bewoners in plaats van verhuurders. Dit laat het aanbod in de huurmarkt krimpen, waardoor prijzen voor dit marktsegment met veel kwetsbaren duurder worden. Ditzelfde effect krijg je bij het recente voorstel van Conner Rousseau waarbij verhuurkoop aan banden wordt gelegd. Men maakt het diegene die men wil helpen net moeilijker.

Banken als poortwachter

Een goed verstaander denkt dan: “maar als iedereen meer kan lenen, waarom is dit dan een probleem?”. Lenen impliceert voor vastgoed ook een eigen inbreng, en dus vermogen. Vandaag zijn minimaal ca. 10% van de koopsom plus transactiekosten niet te financieren en dus meteen op te hoesten. Jongeren (zij die nog niet lang hebben kunnen sparen en een relatief laag loon hebben) en mensen zonder vermogen kunnen dit niet zonder hulp. Tot voor 2008 was dit met een goede job geen probleem en kon je zelfs meer dan 100% lenen. Dit verklaart waarom het woonprotest er nu pas op grote schaal komt en plots vooral een zaak is van (hoogopgeleide) jongeren zonder welstellende thuis, gesteund door sociaal geëngageerden. Ervoor was het al lange tijd een zaak van kansarmen, maar nu wordt ook een deel van de middenklasse in het bad getrokken. Bovendien streven banken een verdere aanscherping na waarbij men het door hen geschatte bedrag als referentie neemt en niet langer de koopsom, waardoor potentieel de nood aan eigen inbreng vergroot. De bank versterkt zo haar rol van poortwachter.

Ben je jong, kansarm en heb je geen zeer goed betaalde job? Vergeet het maar. Ook de opleidingskloof en lage activiteitsgraad in België wordt in dit opzicht extra problematisch, zeker in steden waar inactieve laaggeschoolden een belangrijke groep vormen, maar moeten concurreren met hun welopgeleide werkende leeftijdsgenoten. Brussel is in dat opzicht problematisch gezien de concentratie van laaggeschoolden én hoogopgeleiden binnen een internationaal diplomatiek en economisch centrum.

Financialisering

Een term die vaak opduikt tegenwoordig is financialisering. Dit slaat op het prijsopdrijvend effect van de lage rente. Niet alleen omwille van de gestegen ontleencapaciteit, maar ook omwille van de lagere rendementen waarmee wooninvesteerders hun honger stillen. Deze investeerders willen immers een minimaal rendement. Dit minimale rendement hangt af van de rente die die investeerders zelf aan hun bank betalen, en van mogelijke andere defensieve investeringsopportuniteiten (vb. obligaties).

De centrale banken hebben met hun soepele monetaire beleid (QE) al deze rendementen omlaag gehaald, waardoor ook de woonrendementen historisch zeer laag zijn. Momenteel is ca. 2,5% brutorendement per jaar niet slecht, daar waar dit een tiental jaar geleden nog 5% was. Bij 5% rendement mag de woning maar 192.000 euro kosten (all-in), bij 2,5% mag dit al 384.000 euro zijn. Zo snel kan het gaan.

Wooninvesteerders (verhuurkopers) zijn daarom een concurrent van woonkopers, maar vooral in de lagere segmenten waar het rendement/m2 hoger ligt. De grotere, of beter gelegen woningen worden vooral gekocht door woonkopers. De investeerders in Vlaanderen zijn in tegenstelling tot in Duitsland of Nederland veelal particulieren: 50-plussers die al een woning kopen voor hun oude dag, maar deze intussen verhuren; of hun spaargeld zien verdampen onder inflatie en daar een zeer defensieve bestemming willen aan geven. Bij ons kennen we het effect van de grootschalige institutionele investeerders, die dan ook sterker staan tegenover hun huurders, amper.

Financialisering is echter geen reden om investeerders als boemannen te zien. Het zijn zij die hun kapitaal in de vorm van een woning ter beschikking stellen aan zij die zelf niet de middelen hebben om een woning aan te schaffen. De investeerders zijn de bondgenoten van velen die anders in de kou zouden blijven staan. Zij die niet de drempels van banken over raken. Leg verhuurkopers obstakels in de weg en het aanbod huurwoningen zal meedogenloos krimpen, in het voordeel van woonkopers. De prijs voor woonkopers zal iets dalen, maar die voor huurders zal onverbiddelijk stijgen.

Omdat de groep verhuurkopers erg gefragmenteerd is kan de markt van vraag en aanbod zuiverder spelen dan wanneer er enkele grote spelers zijn zoals in de ons omringende landen. Armoede-experts wijzen echter op de keerzijde van de medaille: slechtere service, minder professionalisme en meer kans op uitsluiting op basis van huidskleur of afkomst. Er is echter verandering op komst. Ontwikkelaars en vermogensbeheerders zijn volop fondsen aan het opzetten om te voorzien in betaalbaar wonen binnen een professioneel gerund kader. Er is heel veel geld in de markt dat op zoek is naar een duurzame belegging met een minimaal maar standvastig rendement. Het beleid zou deze fondsen alle kansen moeten geven.

Schaarste

grondwaarde en bouwrechten

Waar rentebeleid vooral de absolute waarde van woningprijzen bepaalt, en mensen zonder eigen inbrengt nekt, is het schaarste die de woonquote opdrijft. Wonen is in een huishoudbudget een niet te schrappen kost. Wanneer blijkt dat wonen t.o.v. voedsel, ontspanning, kledij etc. steeds dominanter wordt, dan is dit het gevolg van een relatief grotere schaarste van ‘wonen’ tegenover de andere goederen (ceteris paribus). Voedsel en kledij werden (relatief) goedkoper, maar pakweg energie en wonen werd duurder. Simpelweg een gevolg van aanbod dat onvoldoende kan inspelen op de vraag.

Wat prof. De Decker en mr. De Geus terecht vaststellen is dat grondwaarde de grote prijsopdrijver is van de woningprijzen. De stijgende prijzen komen vooral de grondeigenaars ten goede. Niet zelden zijn dit overheid(sinstanties), maar het gaat hier het overgrote deel over particulieren. Bouwen wordt wel duurder, maar is in principe weinig relevant voor de dominante projectbouw omwille van het mechanisme van de residuele grondwaarde. Alle ontwikkelaars bepalen immers de grondwaarde door van de totale verkoopwaarde van een volgens hen haalbaar bouwprogramma alle relevante kosten in mindering te brengen (bouwkost, erelonen, makelaar, taksen etc.). Van het resterende bedrag trekt men dan een winstmarge af (15–20% van de verkoopsprijs) en wat overblijft is de beruchte “Grondwaarde”. Duurdere bouwkosten resulteren in lagere grondwaarde.

Helemaal anders dan Mr. Canfyn veronderstelt start elke ontwikkelaar simpelweg met de vraag “wat willen mensen en wat zijn ze bereid ervoor betalen?”. De ontwikkelaar moet ook de markt in de gaten houden. Hoe duurder zijn woningen, hoe trager men verkoopt en hoe lager zijn interne rendement. Vraag en aanbod spelen hier zoals in alle markten. Correcte verkoopsprijzen en een realistisch bouwprogramma staan altijd voorop. In die zin is het eigenlijk fout om telkens te spreken over grond en grondwaarde, maar ligt de sleutel bij “bouwrechten”. Bouwrechten bepalen de waarde (en dus prijs) van een grond. Het haalt ook de theorie van Dhr. De Geus onderuit die grond en bouwrechten door elkaar haalt, en laat uitschijnen dat elk perceel exact dezelfde en gefixeerde woondichtheid kan hebben.

Het mechanisme geeft ook meteen weer waarom veel overheden boter op het hoofd hebben wanneer zij hun gronden verkopen. Hier moet ik prof. De Decker bijtreden. Een overheid die haar grond verkoopt en betaalbaar wonen mogelijk wil maken moet een maximale verkoop/verhuurprijs van woningen vastleggen in het verkoopsbestek. Zelden gebeurt dit omdat men de grondwaarde wil maximaliseren. Grondwaarde is niet zelden +50% van de punten waard. Het hoeft dan ook niet te verwonderen dat de NMBS de arsenaalsite énkel verkocht op basis van grondwaarde en de Stad Gent hier niet in kon meegaan. De belangen stonden lijnrecht tegenover elkaar. De ontwikkelaars maakten enkel de gekende rekensom, in het voordeel van onze nationale spoorwegmaatschappij.

De vraag naar wonen

De vraag naar wonen zal nog lange tijd aanhouden gezien de demografische evolutie. De sleutel om wonen, abstractie makend van rente, goedkoper te maken is simpelweg méér aanbod. Herbestemmen, opsplitsen, meervoudig ruimtegebruik, maar vooral: ‘bouwen, bouwen, bouwen’. De laatste 15 jaar kwamen er elk jaar ca. 22.000 gezinnen en 29.000 woningen bij. Dit jaarlijks ‘overschot’ is slechts 0.2% van het patrimonium. Overschot is trouwens misleidend. Je kan immers tegelijk knelpuntberoepen en werklozen hebben. Er moet een kwalitatieve en geografische match zijn tussen vraag en aanbod.

Het aantal vrije woningen[3] in Vlaanderen hangt al 20 jaar tussen 5% en 8%. Vandaag zitten we op 6.5%. Hoe lager dit percentage, hoe groter de schaarste. Er is met andere woorden geen significante stijging in het aanbod geweest dat de prijs heeft getemperd, of minstens de rente heeft gecompenseerd. Degrowthers zouden terecht kunnen opwerpen dat mensen kleiner kunnen gaan wonen of langer kunnen samenwonen in hetzelfde huis. Laat dat nu echter net hetgeen zijn waar veel jongeren zich tegen afzetten. Men wil uit het ouderlijke huis weg om op eigen benen te staan. Zeker als er kinderen komen wil men ook niet langer in een studio van 55m² wonen. Volstrekt terechte wensen trouwens.

De ‘vraag’ is bovendien geen vast gegeven. De huidige aangroei van het aantal gezinnen is vermoedelijk veel lager dan wat het zou kunnen zijn mocht iedereen kunnen wonen hoe men wil. Hoge prijzen dwingen kinderen langer thuis te wonen, jongeren samen te wonen en sommige koppels langer bijeen te blijven. Hoeveel inwoners zouden Gent, Leuven of Antwerpen wel niet tellen mocht iedereen die er zou willen wonen er zou kunnen wonen? Hoeveel mensen wonen er tegen wil en dank in suburbs of op den buiten?

Met de handrem op

Wat houdt extra aanbod tegen? Twee woorden: reguleren en protesteren. Het hoeft weinig betoog dat ruimtelijke ordening steeds strikter en sluitender werkt. Zeker in de steden moet je tussen de ruimtelijke plannen en verordeningen laveren die vooral op conformiteit en beperking gericht zijn, en zorgen de administraties, adviesinstanties en kwaliteitskamers meestal voor bijkomende aftoppingen van bouwvolume. Uiteraard is een kwaliteitstoetsing nodig, maar men staat te weinig stil bij de consequenties. Eens je die kwaliteitscontrole voorbij bent geraakt word je bovendien geconfronteerd met NIMBY buurtcomités of zelfs BANANA (build absolutely nothing anywhere near anything). Ook dit zijn vaststellingen die je wereldwijd ziet opduiken, en wordt uitvoerig beschreven zoals vb. in the economist door Christian Hilber of door Jesse Frederik in De Correspondent.

Daar waar de grootste weerstand tegen nieuw aanbod zich bevindt situeert zich paradoxaal genoeg ook de grootste vraag: de steden. Steden worden gated communities van de ‘haves’ die hun wooncomfort afschermen door de deur voor de have-nots te sluiten. Grotendeels is dit bovendien een generatieconflict. Lokale politici luisteren daarenboven naar de stemmen die er al wonen, niet de potentiële stemmen die er zouden kunnen bijkomen. Je kan je de vraag stellen of de doorgedreven ontvoogding wel een goed idee was.

In de grote steden zijn er andere bestemmingen die wedijveren met wonen, en elke ruimte die deze bestemmingen krijgen verdringt wonen en vergroot de schaarste. Ik heb het hier vooral over studentenhuisvesting en toerisme in de vorm van Airbnb. Studentenhuisvesting wordt al jarenlang beleidsmatig uit de gezinswoningen geduwd met extra regulering. De nieuwe complexen, gebouwd in niet-residentiele zoneringen, bieden bovendien een veel betere omgeving aan aan de studenten. Dit verzacht de druk op wonen. Airbnb komt eveneens steeds meer onder druk. Fiscale en stedenbouwkundige regulering tracht ook hier in te grijpen. Overheden kunnen op beide vlakken de druk verder opvoeren om de woonschaarste te verlichten.

Reguleren en publieke huisvesting

Maar alle nieuwe appartementen en woningen zijn toch veel te duur voor nieuwkomers en starters!” Onterechte kritiek zo blijkt. Recent Fins onderzoek van VATT toont aan dat woningen voor het topsegment zorgt voor aanbod en huiswissels tot op het onderste segment. In Vilvoorde was de bouw van dure kanaalappartementen de sleutel voor extra aanbod voor middenklassegezinnen, die op hun beurt plaats maakten voor de lagere segmenten. Aanbod drukt de prijs in het algemeen, en elke ‘marginale’ prijsdaling geeft een groep mensen toegang tot de private markt waar men voorheen was aangewezen op sociale huisvesting. Voor sommige gezinnen is iedere euro belangrijk, en is elk aanbod welgekomen.

Beperkingen in huur- en verkoopprijs zullen zorgen voor een de facto ontwaarding van het alle patrimonium. Het resulteert in lagere grondwaarden, waardoor projectgronden minder snel leiden tot minder nieuw aanbod. Op zijn beurt zal deze extra schaarste woning- en huurprijzen opdrijven en extra gezinnen uit de markt duwen. Bestaande woningen worden de facto gedevalueerd.

Waarom niet inzetten op massale creatie van sociale woningen? Dit traject verloopt zo mogelijk nog veel moeilijker en trager, en zorgt voor het insider-outsider effect. Wenen wordt veelvuldig als schoolvoorbeeld aangehaald omdat 2/3 er een “sociale woning” heeft, maar de stad creëert per inwoner veel minder nieuwe woningen dan pakweg Gent of Antwerpen. Onbereikbaar wonen i.p.v. onbetaalbaar wonen. Het vrije segment van de woonmarkt is er daarom peperduur. The haves vs. de have-nots. Naast de stroeve procedures en bureaucratie lijden de SHV onder dezelfde aanbodbeperkingen en hetzelfde lokale verzet als de private markt. Sociale woningen zijn bovendien groter dan menig privaat woonproject waardoor deze minder efficiënt omgaan met de schaarse bouwrechten. Sociale woningen zijn louter geschikt als oplossing voor waar de nood het hoogst is. Voor sommige gezinnen zijn enkel de bouwkosten, zonder rekening te houden met de grond al te veel om dragen.

Vele private initiatieven (SVK, sociale verhuurfondsen) trachten in dit gat te springen om zo de grote nood te temperen. Privaat geld is er in overvloed om te investeren in de stenen, op zoek naar laag maar stabiel rendement. Het ontbreekt hen echter aan bouwrechten en administratieve bewegingsruimte. De vastgoedsector kan haar rol te weinig spelen. Peter Boelhouwer van TU Delft verwees naar hetzelfde probleem in Nederland. De return on investment of efficiëntie van huursubsidies zou bovendien minstens grondig onderzocht moeten worden onderzocht en tegenover het systeem de klassieke sociale woningbouw gezet worden. Wat levert het meeste woningen op voor de beoogde doelgroep?

De optie van Community Land Trusts wordt als alternatief naar voor geschoven, en komt neer op een kostenloze erfpacht. Bij ons is dit relatief nieuw, maar in Nederland of in het Verenigd Koninkrijk relatief courant. Het kan een optie zijn voor een bepaald segment dat geen toegang heeft tot een klassieke sociale woning, en concentreert zich op de opstallen. Een interessante piste, maar het vraagt, zoals eerder al ter sprake kwam, van grondeigenaar de wil om de prijs niet (maximaal) te willen verzilveren. Au fond verandert het bovendien niets aan de schaarste van bouwrechten en de realisatiesnelheid. Hier speelt wederom de insider-outsider problematiek

Trade-offs

‘Wonen is een grondrecht, geen markt’ is daarom onzin. Wonen is door en door een markt, bestaande uit verschillende deelaspecten met elk hun eigen dynamiek. Vooral financiering, maar ook schaarste bepaalt de dans. Bovendien bedoelt men eigenlijk eerder ‘het recht op het kunnen huren en/of kopen van een kwalitatieve woning’.

Voor diegene die wonen nog steeds een ‘grondrecht’ vinden heb ik volgend voorstel. Gezien “grond” de grootste driver is van stijgende vastgoedprijzen zouden we voor elke burger hun grondrecht ‘wonen’ kunnen vertalen in het recht om, op het even waar op private grond en ongeacht de bestemming, een eerste eigen woning op te richten van 65m² zonder dat dit geweigerd of aangevochten kan worden. Tiny houses voor iedereen. Personen kunnen hun rechten koppelen om een gezinswoning of een meergezinswoning op te richten. ‘Grondwaarde’ zal zo kelderen (gezien de plotse stijging in aanbod) en wonen wordt voor quasi iedereen toegankelijk. Radicaal, maar zeer effectief en bovendien een enorme welvaartsherverdeling.

Ik besef wel dit dit voorstel evenzeer in het rariteitenkabinet thuishoort, maar het toont overduidelijk dat er fundamenteel een trade-off tussen ruimtelijke ordening en woonbetaalbaarheid is; dat schaarste regeert en prijsvorming reageert. Laat ons daarom in het hele woondebat ophouden met ideologische schijnargumenten, en tot de essentie komen: de rente en het aanbod. Pas dan kunnen we werken aan oplossingen en ten gronde deze uitdaging tackelen.

De rente: daar kunnen we zonder steun van de centrale banken weinig aan veranderen, maar een te laag aanbod hebben we het enkel aan onszelf te danken.

[1] NAV News 110, p11, “Opinie: De vastgoedsector maakt betaalbaar wonen de facto onhaalbaar”

[2] Dit wordt ook bevestigd in de literatuur, zoals bijvoorbeeld ‘F. Vastmans en E. Buyst, “Van Klein Beschrijf naar Huiskorting”, 2014

[3] Exclusief leegstand en tweede verblijven (resp. 24.000 en ca. 170.000). Vooral leegstand is vermoedelijk veel groter, maar er zijn geen realistische cijfers. De laatste telling tweede verblijven gebeurde in 2016.B