In Wenen woon je betaalbaar in een mooi appartement zelfs met een zwembad op het dak: ‘Dit is een keuze. Wij kunnen dit hier ook. Alleen vergt dit politieke moed om tegen de algemene verziekende stigmatisering die nu aan de orde is, in te gaan. Wij zijn ervan overtuigd dat sociaal wonen op dit manier verwezenlijkt ook een oplossing dichterbij brengt voor het verkleinen van de ecologische voetafdruk.
Wij danken in het bijzonder de redactie Rijnmond voor de toelating tot overname van hun artikel.
1 april, 11:18•6 minuten leestijd
Sociale woonprojecten in Wenen© Gerben van Dijk
Wonen in een goed appartement, in het groen voor een écht betaalbare prijs. In Rotterdam is het zoeken naar een speld in een hooiberg. In Wenen kan het wel en huur je een nette woning voor zo’n 8 euro per m2. Rotterdamse raadsleden zijn deze week op excursie in Wenen om te kijken hoe dat kan en wat ze kunnen leren van de Oostenrijkers. Wat moet Rotterdam overnemen van het Weense woonbeleid?
In Wenen is de gemeente de grootste huisbaas van de stad, met ruim 220 duizend eigen woningen. De hoofdstad van Oostenrijk geeft jaarlijks zo’n 500 miljoen euro uit aan betaalbaar wonen. Zo kun je ook voor lage huur in een appartement wonen met een zwembad op het dak, een gezamenlijke bibliotheek en een groene binnentuin. Vijf Rotterdamse raadsleden vertellen over hun bezoek aan ‘huurdersparadijs’ Wenen. Wat viel ze op en wat willen ze meenemen naar Rotterdam?
Vanessa Bruin, Leefbaar Rotterdam
Wat was voor jou een eye-opener in Wenen?
Ze zeggen hier: wonen is een plicht en een primaire levensbehoefte. Als gemeente zien ze het als een oerplicht om hier in te voorzien. Het viel mij op dat er in Wenen een goede mix is tussen kleine en grote woningen. De advocaat woont naast een alleenstaande parttime werkende moeder. Sociale huurwoningen in groene complexen met gemeenschappelijke tuin, vijver, recreatieruimtes en soms zelfs een zwembad en sauna.
Wat wil jij dat Rotterdam overneemt van het Weense woonbeleid?
Maatschappelijke (lage) grondprijzen voor sociale woningbouwinitiatieven. Zeker ook voor wooncoöperaties (de vereniging van bewoners bezit woningen en verhuurt deze aan de leden). Het uitgangspunt van Rotterdam moet daarbij niet meer marktconform verkopen zijn, aan iemand met een grote zak geld. In Wenen waarderen ze bouwgrond laag ten gunste van betaalbare huurwoningen. Ze willen dat inwoners na de afschrijving van de huur ook nog wat geld overhouden om uit te geven in de lokale economie.
Is dat wel realistisch?
Je gaat Rotterdam niet zomaar op het niveau krijgen van Wenen. Ze zijn daar al 100 jaar bezig op deze manier. Maar je ziet in Wenen dat betaalbaar wonen een politieke keuze is. We kunnen ook een andere keuze in Rotterdam maken met bijvoorbeeld de grondprijzen.
Een zwembad op het dak van sociale huurwoningen. Nu nog wat fris om te zwemmen.© Vanessa Bruin
Ellen Verkoelen, 50PLUS
Wat was voor jou een eye-opener in Wenen?
Wonen is meer dan vier muren en een dak. Het gaat ook om de buitenruimte. In Wenen hebben ze veel oog voor groen en voorzieningen. Het levert veel op: het is er schoner en het is goed voor de gezondheid.
Wat wil jij dat Rotterdam overneemt van het Weense woonbeleid?
Wij zijn gestopt met echte volkshuisvesting zoals je dat nog wel hebt in Wenen. Het zou goed zijn als Rotterdam daar weer meer in gaat investeren. In Wenen ga je als student in je eerste woning en kun je steeds doorgroeien. Scheefhuur is daarom geen probleem. Ouderen blijven bij ons in hun gezinswoning zitten, omdat ze geen garantie hebben op een goed en betaalbaar alternatief. Dat kan anders.
Is dat wel realistisch?
Als we nu investeren, kan het binnen tien jaar al veel anders zijn in Rotterdam.
Op een dak in Wenen
Gerben van Dijk, ChristenUnie/SGP (burgerraadslid wonen)
Wat was voor jou een eye-opener in Wenen?
Ik ben onder de indruk van woonproject Wien. Een coöperatief project met veel aandacht voor voorzieningen. Van een inpandige speelplek voor de kinderen tot een grote gemeenschappelijke keuken waar je verjaardagen kunt vieren. In Rotterdam zijn er te weinig wooncoöperaties. Dat moet veranderen.
Wat wil jij dat Rotterdam overneemt van het Weense woonbeleid?
Betaalbare grondprijzen voor projecten die ‘limited profit’ zijn. Wooncoöperaties moeten meer aan de bal komen. In Wenen is 2/3 van de woningen en projecten limited profit. Dat wil zeggen dat de opbrengsten weer ten goede moeten komen aan wonen. En ook het goed onderhouden van oude gebouwen met sociale huurwoningen zodat ze lang mee kunnen.
Is dat wel realistisch?
In Wenen maakt de stad de keuze om hier in te investeren. Die keuze kan Rotterdam ook maken.
Wohnpark Alt-Erlaa – woontorens met balkons in een parkachtige landschap.© Ellen Verkoelen
Mina Morkoç, GroenLinks Rotterdam
Wat was voor jou een eye-opener in Wenen?
Betaalbaar wonen is gewoon mogelijk in een grote stad. Dat zag ik samen met mijn collega Astrid Kockelkoren (GL) in Wenen. Wat ik ook inspirerend vond was het groen in de stad. Bij gebouwen van wooncorporaties zijn er gezamenlijke voorzieningen als moestuintjes, tuinen en dakparken. Geen stroken gras, maar groen waar bewoners (en het milieu) echt iets aan hebben.
Wat wil jij dat Rotterdam overneemt van het Weense woonbeleid?
Ik zou willen dat Rotterdam meer aandacht heeft voor groen bij bouwprojecten. De stad moet investeren in groen. Dat is goed voor de bewoners en de stad; van mens tot vogel.
Is dat wel realistisch?
Wonen is een grondrecht. Alles kost geld, maar waar je het aan uitgeeft is een keuze. Rotterdam kan deze keuze maken.
Moestuintjes met konijnen© Mina Morkoç
Marike Abrahamse, VVD Rotterdam
Wat was voor jou een eye-opener in Wenen?
Ze ontwikkelen in Wenen een heel gebied en niet alleen een gebouw. Ze nemen meteen functies zoals een kinderopvang mee. Ze bouwen zo dat mensen elkaar meer tegen komen. Het woonpark Alt Erlaa was ook indrukwekkend. Ze hebben daar bomen op verschillende lagen in een gebouw geplaatst. Dat bedachten ze dus al in de jaren ’70.
Wat wil jij dat Rotterdam overneemt van het Weense woonbeleid?
Ze hebben in Wenen een systeem van competitie voor de buitenruimte. Mensen kunnen meedenken over de beste invulling van de buitenruimte. Dat levert vaak leuke ideeën op.
Is dat wel realistisch?
Het hele woonmodel van Wenen is niet realistisch voor Rotterdam. Ze hebben daar veel meer budget om goedkoop wonen aan te bieden. Dit omdat ze, in hun federale systeem, zelf belasting kunnen heffen. Ook hebben ze daar nog veel ruimte en bouwgrond, wat het makkelijker maakt om goedkoper te bouwen
Hoe werkt het huursysteem in Wenen en wat is er anders dan bij ons?
Sociale huurwoningen zijn in Wenen ook bestemd voor mensen met een middeninkomen. Deze ‘gemeinnützige’ woningen zijn er voor mensen met een inkomen tot wel 50 duizend euro netto per jaar. Ruim 60 procent van de huishoudens in Wenen woont in zo’n ‘gemeinnützige’ huurwoning. De huurprijs ligt rond de 8 euro per vierkante meter. Oude woningen hebben een nog veel lagere huurprijs.
De gemeente Wenen helpt bij de financiering van de ‘gemeinnützige’ appartementen. De corporaties hebben daardoor de zekerheid dat ze aan geld voor de bouw kunnen komen, en ze hoeven de investeringen pas na zo’n veertig jaar terugverdiend te hebben. Volgens regels van de Weense gemeente moeten ze dit soort woningen tegen de kostprijs aanbieden. Winst maken mag maar in beperkte mate, en die winst moet dan ook weer terugvloeien naar investeringen in de woningen.
Raadsleden bij woonproject Wien© Gerben van Dijk
De NOS sprak met onderzoeker Michael Klien van het economisch onderzoeksinstituut WIFO over het systeem in Wenen. Die ziet dat het de huurprijzen – ook voor vrije sector woningen – laag houdt. “Het heeft indirect ook een dempend effect op de vrije sector-huurprijzen, omdat die met de goedkopere woningen moeten concurreren.”
Balkons aan een binnenplaats in de oude Sargfabriek© Vanessa Bruin
In Nederland opereerden woningcorporaties lang zoals in Oostenrijk. Vanaf de jaren negentig besloot de Nederlandse overheid meer aan de vrije markt over te laten. De grootste verandering kwam nadat vastgoedbeleggers in Nederland bij de Europese Commissie (EC) geklaagd hadden: de door de staat gesteunde corporaties zouden te veel mensen met hoge inkomens van woningen voorzien en daarmee oneerlijk concurreren met commerciële bedrijven. De EC vraagt Nederland om de regels aan te passen, en Nederland zegt in 2009 toe. Alleen mensen met een laag inkomen mogen nog in woningcorporatie-woningen.
Sociaal wonen, het kan anders.
Expat in Wenen | Wonen in een sociale woning is hier eerder norm dan stigma
LUC VANACKEREConsultant kunst & cultuur, woont deels in Wenen
Vandaag 06.06.2023 om 05:30
Wenen, een dure stad om te wonen? Niet als je er huurt. Met dank aan de stad, die een megaverhuurder is.
Sinds ik er veertig jaar geleden studeerde, heb ik iets met Wenen. En omdat een groot deel van mijn loopbaan zich in de sector van de klassieke muziek afspeelde, kwam ik er vaak. Enkele jaren geleden kochten mijn vrouw en ik er een appartement, waar we maandelijks een à twee weken verblijven.
Wonen in Wenen hoeft niet extreem duur te zijn, zeker niet als je de prijzen vergelijkt met die van Londen of Parijs. De stad hanteert al sinds de ‘rode’ jaren 1920 een faciliterende huisvestingspolitiek. Ze is eigenaar van zo’n 220.000 woningen. Daarmee is Wenen de grootste immobiliënbeheerder van Europa.
Dat verklaart waarom veel Weners (75%) levenslang huren, en waarom het wonen in een Gemeindebau of sociale woning eerder de norm dan een stigma is. ‘De advocaat woont hier naast de postbode’ is een van de slogans waarmee de stad graag uitpakt. Zo’n sociale woning gaat niet per definitie naar de sociaal zwaksten. De stad ambieert een goede sociale mix. Je huurt er voor ongeveer 8 euro per m². Met een gemiddeld nettomaandinkomen van 2.800 euro is dat voor de Weners best te doen. Vooral omdat ze wat de woonoppervlakte betreft minder veeleisend zijn dan wij. Een flat van 60 m² vinden ze al behoorlijk.
‘De advocaat huurt hier naast de postbode’ is een van de slogans waarmee de stad Wenen graag uitpakt.Deel op Twitter
Happy few
De politieke consensus over betaalbaar wonen vertaalt zich niet zomaar in de verkoopprijzen van appartementen op de privémarkt. Daar schrik je wel even van de gevraagde bedragen. Flats van om en bij 50 m² kosten gauw 300.000 euro of meer. Een huis kopen is alleen haalbaar voor de happy few. Niemand kijkt in dat segment op van prijzen boven 3 miljoen euro.
Net als in andere hoofdsteden bestaat ook hier een postcodesnobisme. In de binnenstad, de zone binnen de Ringstrasse, betaal je 17.000 euro per m², waardoor je daar zelfs voor een bezemhok een aardig bedrag moet ophoesten. In de nabijgelegen Leopoldstadt, een wijk in volle opmars, kan je een optrekje kopen voor minder dan een derde van die prijs. Er zijn nog goedkopere districten, zoals Margareten en Favoriten. Voor de hele stad geldt meestal dat nieuwbouw duurder is, waardoor 19de-eeuwse appartementen met hoge plafonds en oude parketvloeren erg populair zijn. Vermits Wenen in 2040 volledig klimaatneutraal wil zijn, wachten die historische gebouwen veel uitdagingen. Wien Energie, een van de grootste gas- en elektriciteitsleveranciers in de stad, ontwikkelde er een ambitieus omschakelingsplan voor.
Slimme satellietsteden
Wenen groeit, maar gaat erg voorzichtig om met verdichting door hoogbouw. Het combineert die met nieuwe woonsites op oude spoorwegterreinen, zoals achter het Hauptbahnhof (5.500 woningen voor 13.000 mensen), of in slimme satellietsteden, zoals Aspern Seestadt. Die werd het voorbije decennium opgetrokken rond een kunstmatig meer van 5 hectare. Tegen 2030 zullen er 25.000 mensen wonen in een omgeving die bijna voor de helft uit parken, pleinen, promenades en water bestaat. 51 straten zijn er naar vrouwen genoemd. Met de metro spoor je in minder dan een halfuur naar het stadscentrum.
Vorig jaar was Wenen volgens het blad The Economist opnieuw de meest leefbare stad ter wereld, al heeft dat niet alleen met huisvesting te maken. Maar daarover meer in een volgende column.
Luc Vanackere is consultant, met de focus op kunst- en cultuuradvies. Hij woont deeltijds in Wenen.: Sociaal wonen, het kan anders.
