Sociale woningbouw wordt ook in Duitsland waarschijnlijk een belangrijk onderwerp in de komende verkiezingscampagne.
Bijna overal in Duitsland is er een gebrek aan betaalbare woningen. In de jonge Bondsrepubliek waren de sociale woningen een recept voor succes in de strijd tegen het door de oorlog veroorzaakte woningtekort. Nadat het in de jaren tachtig in diskrediet en later in de vergetelheid raakte, maakt het thema nu een politieke comeback. Volgens het regeerakkoord wilde de regering jaarlijks 100.000 nieuwe, door de overheid gesubsidieerde appartementen bouwen om betaalbare woningen te creëren, vooral meer sociale woningen. De regering richtte opnieuw een onafhankelijk Federaal Ministerie van Bouw op (dat in 1998 door de rood-groene federale regering was afgeschaft) en de federale minister van Bouw Klara Geywitz (SPD) verklaarde : “Wij willen bouwen en we zullen bouwen”.
Deze belofte is echter niet alleen lastig waar te maken – in 2023 zal nog maar de helft van de beoogde 100.000 appartementen gebouwd zijn – maar is ze vooral ook misleidend. De federale overheid is sinds de federalisme-hervorming in 2006 niet langer verantwoordelijk voor de sociale huisvesting. Bovendien bouwt de staat in Duitsland zelf geen woningen, maar creëert eenvoudigweg (financiële) prikkels en laat de bouw aan anderen over. De federale overheid kan ingrijpen om hier steun te bieden, maar zonder de staten zullen er geen nieuwe sociale woningen worden gecreëerd.
De staten zijn verantwoordelijk
voor de sociale huisvesting
Lange tijd was de federale overheid verantwoordelijk voor de sociale huisvesting. De eerste versie van de Basiswet (GG) uit 1949 kende de sociale woningbouw toe aan concurrerende wetgeving. Omdat de inspanningen van de staten om het oorlogsgerelateerde woningtekort aan te pakken algemeen als ineffectief werden beschouwd , keurde de federale regering in 1950 de Eerste Huisvestingswet en in 1956 de Tweede Huisvestingswet goed . Daarmee initieerde hij een grootschalig, door de overheid gefinancierd programma voor sociale huisvesting voor brede lagen van de bevolking (zie Harlander , Housing Policy, p. 2957 ). Pas in 2001 trok de federale overheid zich terug uit de bouw van sociale woningen met de inwerkingtreding van de Woningbevorderingswet (WoFG). Omdat het regionale woningaanbod na de hereniging steeds meer ongelijksoortig werd, definieert de WoFG sociale huisvesting uitdrukkelijk als een verantwoordelijkheid van de staten (zie Kiehle , Concise Dictionary of the Political System of the Federal Republic of Germany, p. 1034 ).
De verantwoordelijkheid werd via een eenvoudige federale wet overgedragen aan de staten; in 2001 veranderde er constitutioneel niets. Pas als onderdeel van de Federalismehervorming I in 2006 werd de verantwoordelijkheid voor de sociale huisvesting constitutioneel overgedragen door deze uit artikel 74 van de Basiswet te verwijderen naar de concurrerende wetgeving. Sociale huisvesting is daarom een van de weinige beleidsterreinen waarop de staten de exclusieve wetgevende verantwoordelijkheid hebben. Als gevolg hiervan verliest de WoFG zijn geldigheid in al die staten die hun eigen regelgeving uitvaardigen (zoals de deelstaat Baden-Württemberg; zie hier voor een overzicht van de staatsregels ).
Kortom: als het stoplicht in de naoorlogse periode bij de regering had gestaan, had zij met grondwettelijke steun kunnen beloven de bouw van sociale woningen te bevorderen. Maar de staten zijn hier nu verantwoordelijk voor.
In Duitsland bouwt de staat zelf niets
“ sommige staten vonden dat hun eigen begrotingsbehoeften urgenter waren dan de huisvestingsbehoeften van hun burgers .”
Maar zelfs de staten bouwen geen sociale woningen. In Duitsland bouwt de staat de appartementen niet zelf, maar creëert eerder prikkels zodat niet-statelijke actoren de bouw overnemen. Het belangrijkste kenmerk van de sociale woningbouw in Duitsland is een bijzondere vorm van publiek-private samenwerking (zie hier voor een overzicht in andere landen ). Niet-statelijke actoren – waaronder gemeentelijke huisvestingsmaatschappijen en coöperaties, particuliere en commerciële investeerders – ontvangen een overheidssubsidie als zij sociale woningen verhuren aan mensen en huishoudens die door de staat als geschikt zijn aangemerkt voor een bepaalde periode (meestal 20 tot 40 jaar). Gedurende deze periode worden de appartementen aangeboden tegen een verlaagde huurprijs, waarbij overheidssubsidies het gat tussen de verlaagde huurprijs en de kostprijs van de huur dekken. De appartementen worden vervolgens op de reguliere woningmarkt geplaatst (zie Marquardt/Glaser , p. 363f. ).
Anders dan in andere landen (bijvoorbeeld Oostenrijk) was de sociale verbondenheid van appartementen in Duitsland voorheen beperkt in de tijd. Omgekeerd betekende dit dat het aantal appartementen met sociale zekerheid zou afnemen, tenzij het aantal appartementen waarvoor de sociale zekerheid afliep, zou worden gecompenseerd door de bouw van nieuwe sociale woningen. Tussen 2013 en 2023 was het aantal appartementen waarvan de sociale binding was weggenomen en dat op de reguliere woningmarkt kwam (circa 403.000) echter bijna twee keer zo hoog als het aantal nieuwe sociale huurwoningen (circa 230.000). 1)Om de resulterende kloof te dichten, zou er feitelijk aanzienlijk meer moeten worden gebouwd. Vanwege de federale bevoegdheidsgrenzen ligt het echter in de eerste plaats in de handen van de staten om de bouw van nieuwe sociale woningen te stimuleren.
Ondanks de exclusieve verantwoordelijkheid van de staten op het gebied van de sociale huisvesting hoeft de federale overheid niet werkeloos toe te kijken, want er is bijna overal in Duitsland een gebrek aan betaalbare woningen. De volgende regering kan er zeker voor zorgen dat er sociale woningen worden gebouwd, maar dit zal afhangen van de medewerking van de staten.
Bij de onderhandelingen over Federalism Reform I beloofde de federale regering de staten dat zij hen zou compenseren voor het verlies van het federale aandeel in de financiering van de voorheen medegefinancierde openbare diensten. De federale overheid heeft deze ‘ontbundelingsmiddelen’ grotendeels zonder voorwaarden ter beschikking gesteld vanwege het ontbreken van grondwettelijke machtiging – dat wil zeggen een soort ‘verbod op samenwerking’, zoals dat ook bestond in het onderwijsbeleid. De enige eis in de Splitsingswet was het gebruik van de splitsingsgelden voor investeringen in de sociale woningbouw. Als gevolg van een wijziging in de Ontvlechtingswet waren in de periode 2014 tot en met 2019 geen federale middelen meer bestemd voor sociale woningbouw. De staten waren niet langer verplicht de middelen te gebruiken voor investeringen in sociale woningbouw en gebruikten deze ook voor andere doeleinden . Er was kritiek dat “ sommige staten vonden dat hun eigen begrotingsbehoeften urgenter waren dan de huisvestingsbehoeften van hun burgers .” De federale regering was echter niet in staat tegenmaatregelen te nemen vanwege de bestaande juridische situatie. Niettemin blijft het onduidelijk of de federale overheid daadwerkelijk actie zou hebben ondernomen, zelfs als zij over de juiste controlecapaciteiten beschikte.
De federale overheid kan nu weer de controle overnemen: sinds een grondwetswijziging in 2019 mag zij weer prikkels creëren – maar dan voor de staten, die deze prikkels vervolgens moeten doorgeven aan de bouwsector als onderdeel van hun financieringsprogramma’s. De nieuwe versie van artikel 104d van de basiswet machtigt de federale overheid om “financiële steun te verlenen aan de staten voor nationaal belangrijke investeringen door de staten en gemeenten (gemeentelijke verenigingen) op het gebied van sociale huisvesting”. Op basis van het nieuwe artikel 104d GG en met het oog op een toenemend woningtekort heeft de regering de staten een financiering van 18,5 miljard euro toegezegd voor de periode 2022 tot 2027, hoewel de staten zich moeten committeren aan cofinanciering. Naast de federale fondsen moeten ze een bedrag ter beschikking stellen dat gelijk is aan minstens 30 procent van de federale subsidie voor sociale huisvesting – bovenop de bestaande staatsuitgaven. De subsidies van de federale overheid zijn niet langer ongebonden, maar bestemd voor investeringen in sociale huisvesting. Deze modaliteiten zijn geregeld in bestuursafspraken die juridisch bindende kracht creëren.
De federale overheid heeft ook huisvesting zonder winstoogmerk opnieuw ingevoerd als onderdeel van een kabinetsbesluit over de jaarlijkse belastingwet 2024 (sectie 52) van 5 juni 2024, nadat deze in 1990 was afgeschaft. De “ Nieuwe Woongemeenschap ” (NWG) heeft tot doel om op permanente basis betaalbare huisvesting te bieden in ruil voor belastingvoordelen. Dit is een andere manier waarop de federale overheid betaalbare woningen kan helpen creëren .
Bovendien kan een nauwere samenwerking met de deelstaten, waarbij politieke initiatieven worden gebundeld, de bouw van nieuwe sociale woningen vergemakkelijken. Pas onlangs hebben de federale en deelstaatregeringen besloten om de bouwplanning en bouwvergunningsprocedures te versnellen om meer betaalbare woningen te creëren. De federale overheid zal de wetten en reglementen die onder haar verantwoordelijkheid vallen, herzien. De nadruk ligt op de wijziging van de federale bouwwet (BauGB), die het federale kabinet op 4 september 2024 heeft aangenomen en die zich nu in het parlementaire proces bevindt – hoewel het gezien het einde van de regering onduidelijk is wat er zal gebeuren volgende met dit project.
Kortom: de federale overheid kan zelf geen sociale woningen bouwen of bevorderen. Maar het verstrekken van financiering, de NWG en de wijzigingen in federale wet- en regelgeving zorgen ervoor dat de (campagne)belofte over sociale woningbouw – hoewel misleidend – in ieder geval niet loos is.
