De strijd om Gentse grond: ‘We willen niemand koeioneren. Maar als het moet, moet het’
De wachtlijsten voor sociale woningen zijn lang, en dus wil Gent 935 extra woningen tegen 2032. Daarvoor is al 17 miljoen euro opzijgezet.
Piet Depuydt Laurens Dekock
06 september 2024 21:27
De Gentse oekaze om zijn sociale woonmaatschappij overal voorrang te geven op private ontwikkelaars bij de aankoop van grond, zet de vastgoedsector in rep en roer. Oneerlijke concurrentie of een onvermijdelijke ingreep? ‘Juristen zeggen me dat die maatregel niet proportioneel is.’
Eind 2022 stond voormalig Brantano-eigenaar Joris Brantegem op het punt om met zijn bedrijf Zabra Real Estate een uniek stukje vastgoed te kopen in de Gentse deelgemeente Zwijnaarde. Achter een 18de-eeuwse inrijpoort, op een met oude bomen omzoomd terrein waarop ooit een omwalde hoeve stond, kreeg hij de kans om exclusieve residentiële woningen neer te zetten.
Het project was in de markt gezet door een particuliere familie die al heel lang eigenaar was. Alles leek in kannen en kruiken: de prijs was overeengekomen, het plan voor de verkaveling lag klaar, de vergunning was afgeleverd. Het enige dat de Oost-Vlaamse ondernemer nog moest doen, was zijn handtekening zetten onder de koopakte.
Tot hij via de notaris te horen kreeg dat de sociale woonmaatschappij Thuispunt Gent haar recht van voorkoop wou uitoefenen. Dat komt erop neer dat de maatschappij bij elke bouwgrond of elk gebouw dat wordt verkocht in een woongebied het hoogste bod kan evenaren, om er sociale woningen op te bouwen. Anders gezegd: een gedwongen overname tegen de prijs en de voorwaarden die waren afgesproken tussen de verkoper en de kandidaat-koper.
Prompt werd tegen die transactie bezwaar ingediend. Niet alleen door Zabra Real Estate, ook de particuliere verkopers tekenden verzet aan. In 2023 leidde dat tot uitspraken van de rechtbank waarbij Thuispunt Gent volledig in het gelijk werd gesteld. Eind vorig jaar staakte de private familie haar verweer. Zabra Real Estate ging in beroep, een procedure die nog altijd loopt.
‘Oneerlijke concurrentie’
Tot nu toe waren de woongebieden waarop Thuispunt dat voorkooprecht kon uitoefenen beperkt. Maar vorige week besliste het stadsbestuur om de maatregel vanaf begin volgend jaar naar alle wijken van de regio Gent uit te breiden. Dat leidt tot veel kritiek in de vastgoedwereld. Projectontwikkelaars spreken van ‘oneerlijke concurrentie’.
De uitbreiding van het voorkooprecht zal een sterk marktverstorend effect hebben op de nu al hoge vastgoedprijzen.
Laurens Brantegem
CEO Zabra Real Estate
‘We maken tijd en geld vrij om een mogelijk project te analyseren en in kaart te brengen om het dan plots afgesnoept te zien worden door sociale woonmaatschappijen die werken met subsidies en gunstregimes’, zei Olivier Carrette, gedelegeerd bestuurder van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS) in De Tijd. ‘Private ontwikkelaars zullen in het vervolg wel twee keer nadenken.’
Ook Laurens Brantegem, CEO van Zabra Real Estate en de zoon van Joris, vreest voor de nefaste gevolgen. ‘De uitbreiding van het voorkooprecht zal een sterk marktverstorend effect hebben op de nu al hoge vastgoedprijzen, het te kleine aanbod van duurzame en betaalbare nieuwbouwwoningen en het moeizame vergunningenbeleid van de stad.’
Bij Thuispunt Gent wordt benadrukt dat ze met een historische inhaalbeweging bezig zijn. ‘We hebben een ondermaats patrimonium, met uitgeleefde woningen en oude infrastructuur’, zegt voorzitter Marc Heughebaert. ‘Dat heeft tot gevolg dat we forse inspanningen moeten doen om onze capaciteit aan sociale woningen uit te breiden.’
Gent beschikt op dit ogenblik over circa 15.000 sociale huurwoningen. Ongeveer 11.700 daarvan zijn beschikbaar voor sociale verhuring, maar 3.300 woningen worden niet verhuurd omdat ze zich in diverse fasen van renovatie of vervanging (sloop en heropbouw) bevinden, of op orde gezet worden tussen twee verhuringen door. In totaal heeft 40 procent van het Gentse patrimonium nood aan een structurele renovatie of vervanging. Dat komt omdat ze grotendeels zijn gebouwd in de jaren 60 en 70 en zowel stedenbouwkundig, architecturaal als technisch niet meer aan de huidige normen voldoen.
15 voetbalvelden
Mede door dat verouderde aanbod is de nood aan sociale huisvesting erg acuut in de stad. In 2021 huurde 9,8 procent van de Gentse gezinnen een sociale woning. Daarnaast stond nog eens 8,4 procent op een wachtlijst, die sindsdien alleen maar groter is geworden, wat de wachttijden dus langer maakt. De grote behoefte aan vernieuwing van het sociaal huurpatrimonium leidt ertoe dat het aanbod en de beschikbaarheid van sociale woningen op dit ogenblik zelfs afnemen.
Vandaag is zowat 12 procent van alle woningen in Gent een sociale woning. Alleen al om dat percentage te behouden, moeten in tien jaar 500 woningen bijgebouwd worden. Maar de ambities liggen hoger. In het investeringsplan dat met het Gentse stadsbestuur werd vastgelegd, wordt gemikt op 935 extra woningen tegen 2032. Daarvoor zal 10,5 hectare bijkomende grond moeten gevonden worden, wat gelijkstaat met 15 voetbalvelden.
In Zwijnaarde oefende Thuispunt Gent het voorkooprecht al uit. Terecht, vindt de voorzitter: de bewuste wijk heeft nu amper 5,2 procent sociale woningen. ©Wouter Van Vooren
De stad Gent heeft voor dat huzarenstukje 17 miljoen euro aan investeringssubsidies opzijgezet, waarvan het grootste deel is voorzien voor 2024 (6,8 miljoen euro) en 2025 (8,9 miljoen euro). De rest kan worden geleend bij de Vlaamse overheid. ‘Thuispunt heeft nu al 25 mensen in dienst, deels eigen en ingehuurd personeel, om zo’n 120 lopende projecten op te volgen’, aldus Heughebaert.
Zwarte lijst
Vastgoedontwikkelaars zoals Lorenzo Van Tornhaut, CEO van Volus in Aalter en gastdocent aan de faculteit architectuur van de KU Leuven, wijzen erop dat Thuispunt een ‘zeer groot budget en een zwaar politiek mandaat’ heeft gekregen in de nasleep van het referendum van vorig jaar. Toen trokken 33.000 mensen naar de stembus over het thema betaalbaar wonen. Een ruime meerderheid gaf toen aan dat gemeentelijk publiek vastgoed wat hen betreft niet geprivatiseerd mag worden, en dat de stad ‘een bank van publieke gronden moet oprichten om 40 procent sociaal wonen te realiseren’.
Thuispunt Gent heeft blijkbaar een zak geld gevonden en geeft dat nu massaal uit. Wij zijn een kleine speler met een beperkt budget, en ik maak me geen illusies. Wie gaat nog 10.000 tot 20.000 euro investeren in een voortraject als de stad zo handelt?
Lorenzo Van Tornhaut
CEO Volus
‘Ik begrijp zeer goed de nood aan sociale huisvesting’, zegt Van Tornhaut. ‘Thuispunt Gent heeft blijkbaar een zak geld gevonden en geeft dat nu massaal uit. Maar wij zijn een kleine speler met een beperkt budget, en ik maak me geen illusies. Wie gaat nog 10.000 tot 20.000 euro investeren in een voortraject, als de stad zo handelt? Ze zitten aan de bron. Als ontwikkelaar onderzoek je de mogelijkheden van een vastgoedproject. Je tekent zaken in en bespreekt die. De stad is op de hoogte van die prospecties. Wie zegt dat interessante sites dan niet doorgespeeld zullen worden?’
Vorige maand kreeg Volus, het vastgoedbedrijf van Van Tornhaut, ook zelf met een voorkooprecht te maken. Meer wil hij er niet over kwijt, maar het toont volgens hem wel degelijk de onzekerheid aan waarin de sector terecht dreigt te komen. ‘Als Gent bij een aantal private ontwikkelaars op de zwarte lijst komt te staan, brengt dit ook het bredere woningaanbod in gevaar. Ik hoor nu al van juristen dat de proportionaliteit van die maatregel niet oké is.’
Ook andere steden?
Het wettelijke kader voor het bestaande voorkooprecht in Gent vervalt eind dit jaar, waardoor een nieuwe regeling uitgewerkt moest worden die vanaf 2025 ingaat. En de Arteveldestad ging daarin erg ver, door het hele grondgebied aan te duiden als een zone waarin het recht van voorkoop geldt.
In principe kan dat niet, maar volgens schepen voor Wonen Tine Heyse (Groen) werd dat op bijzondere wijze gemotiveerd. ‘We hebben een groeitraject lopen tot 2050 waarbij 20 procent van alle woningen in Gent een sociale woning moet worden. Concreet betekent dit dat er 7.800 sociale woningen bij moeten komen. En we zullen alle 25 stadswijken daarvoor nodig hebben.’
We verwachten dat voor maximaal 200 sociale woningen een recht van voorkoop zal worden uitgeoefend. In de praktijk komt dat neer op gemiddeld twee projecten per jaar. Peanuts in vergelijking met wat aan gronden wordt verkocht in de Gentse woonregio.
Tine Heyse
Gents schepen voor Wonen (Groen)
Voor zover bekend is Gent de enige centrumstad die zover gaat. Insiders gaan er echter van uit dat ook andere steden de percelen met voorkooprecht verder zullen uitbreiden vanwege de hoge nood aan sociale huisvesting. Toch wil Heyse de impact relativeren. ‘We verwachten dat slechts voor maximaal 200 sociale woningen een recht van voorkoop zal worden uitgeoefend’, zegt ze. ‘In de praktijk komt dat neer op gemiddeld twee projecten per jaar, al kan dat in het begin iets hoger liggen afhankelijk van de situatie. Dat is peanuts in vergelijking met wat aan gronden wordt verkocht in de Gentse woonregio. Mensen die iets anders beweren, doen aan stemmingmakerij en baseren zich niet op de feiten.’
Het klopt dat Thuispunt Gent in de periode 2022-2023 slechts vier keer zijn voorkooprecht uitoefende. In één geval ging het om een kleiner project in Sint-Denijs-Westrem, waar acht sociale woningen komen. In de drie andere gevallen – waaronder het hierboven vermelde project in Zwijnaarde – staan telkens meer dan 30 woningen gepland, voor een totale bouwkost van telkens 7 of 8 miljoen euro. Allesbehalve kleine projecten. Het betekent ook dat de teller al op 100 sociale woningen staat in twee jaar tijd.
Nood aan samenwerking
‘Natuurlijk zou ik liever geen voorkooprecht willen uitoefenen’, zegt Heughebaert. ‘Ik wil de mensen niet koeioneren. Maar het moet mogelijk zijn op momenten dat het nodig is. In hooguit een op de tien gevallen denken we zo’n maatregel te moeten gebruiken, en dan enkel als laatste redmiddel. Mijn boodschap naar de vastgoedsector is: als je grond koopt in Gent en je wilt niet in de contramine gaan rond een recht van voorkoop, neem contact met ons op. Wij kunnen dan kijken of we in coproductie kunnen gaan en zo een draagvlak creëren voor jullie project.’
Thuispunt Gent heeft dit voorjaar al een vastgoedevent gehouden waarop de hele sector uitgenodigd was. ‘We willen meer aan cocreatie en coproductie doen in plaats van in te grijpen op de privémarkt. En de geesten zijn aan het rijpen. Het besef groeit dat er nood is aan zo’n samenwerking. Zo hebben we op dit ogenblik vier aanbiedingen van private ontwikkelaars om hun project helemaal of deels over te kopen en samen sociale woningen te ontwikkelen.’
De Thuispunt-voorzitter vindt het ook terecht dat hij in de Eedstraat in Zwijnaarde het voorkooprecht heeft kunnen uitoefenen. Met amper 5,2 procent aan sociale woningen ligt het huuraanbod voor lagere inkomens in die wijk ver onder het stedelijk niveau van 12 procent.
Grondenbank
Oprichten van een grondenbank, ter voorkoming van ongebreideld verkopen van publieke gronden.
Beste initiatiefnemers van de volksraadpleging
Eerder dit jaar hadden wij contact met elkaar over het stappenplan dat we opmaakten (en ondertussen goedgekeurd werd door de gemeenteraad) om stedelijk vastgoed in te zetten voor wonen. Gezien er nog geen nieuws was over de grondenbank, konden we nog niet opnieuw bijeenzitten.
Dat nieuws is er sinds vandaag wel. Ik kan jullie meedelen dat het college een ontwerpnota in functie van het realiseren van een grondenbank goedkeurden. U kan dit raadplegen via deze link.
De volksraadpleging die jullie op de baan brachten in oktober vorig jaar was een krachtig signaal om het debat over wonen en het Gentse patrimonium aan te wakkeren. We appreciëren dit enorm.
In de hoop u hiermee te hebben kunnen informeren (en in de hoop dat ik alle betrokken geadresseerden opnam in deze mailing).
Groeten
Hafsa El-Bazioui
Schepen van Personeel, Jeugd, Facilitair Management, Internationale solidariteit Adres: Stadhuis, Botermarkt 1 – 9000 Gent
09 266 50 40
