Lorenzo Van Tornhaut
Projectontwikkelaar fileert woonproblemen in Vlaanderen
Lorenzo Van Tornhaut: ‘In het algemeen geldt voor sociale woningen: nobody cares
Betaalbaar wonen staat steeds hoger op de politieke agenda. Projectontwikkelaar en architect Lorenzo Van Tornhaut heeft een duidelijke visie op het beleid. ‘De schaarste die de prijzen zo opdrijft, hebben we zelf gecreëerd.’
JOËL DE CEULAER 22 maart 2024, 11:25
“Ik vind ons woonbeleid bijna misdadig”, zegt architect Lorenzo Van Tornhaut (35). In het bouwbedrijf van zijn familie, dat in 1963 werd gesticht, behoort hij tot de derde generatie. Hij leidt de bedrijfstak die instaat voor projectontwikkeling. “Men is de maatschappij echt aan het versmachten”, vindt hij. “Ik ben pragmatisch en optimistisch, en hou niet van de starre manier waarop onze woonmarkt functioneert. Mensen moeten degelijk kunnen wonen, ook de minst gegoeden. De schaarste die de prijzen zo opdrijft, hebben we zelf gecreëerd. En we duwen mensen naar plekken waar ze niet willen wonen of in de armen van huisjesmelkers.”
Wordt er te weinig gebouwd?
“Ja. Er wordt in elk geval verkeerd gebouwd. Als we de open ruimte willen vrijwaren, zoals de zogenaamde bouwshift dat voorschrijft, en als we wonen goedkoper willen maken, dan moeten we kansen grijpen die we nu laten liggen. Er zijn te veel beperkingen, en wat men wél bouwt, zijn huizen op minder goed gelegen locaties op het platteland: alleenstaande, klassieke verkavelingen. Dat is gemakkelijk en het levert extra belastingbetalers op.”
Op het platteland heeft men die graag.
“Neem nu Zuid-West-Vlaanderen: daar vragen veel gemeenten extra inwoners, en daarom laten ze veel toe. Er zijn behoorlijk wat West-Vlamingen die liever in Gent zouden blijven wonen, maar voor wie het hier te duur is. Die trekken terug naar de Westhoek. De steden blijven wel groeien, er is dus niet meteen sprake van stadsvlucht, maar er zijn overtuigde stadsbewoners die terugkeren naar hun roots. Dat is jammer.”
Het is niet wat we willen?
“Als we de bestaande open ruimte willen vrijwaren, wat tegen 2040 de doelstelling is, en we willen het pendelen tegengaan, en we willen dat meer mensen naar de kernen trekken – dan hebben we precies de omgekeerde beweging nodig. Dat is het verhaal van de Vlaamse bouwmeesters, en ik deel die visie. Ik kom zelf van het platteland, maar ik zie de voordelen van de stad. Wij woonden vroeger op een appartement, maar hebben door de kinderen nu een rijhuis met een stadstuintje vlak bij het Sint-Pietersstation.”
Men moet de stadskernen verdichten, vindt u. Wat houdt dat in?
“Dat je meer doet met de ruimte die nu al ingenomen wordt, en dus meer mensen huisvest op dezelfde oppervlakte. Het betekent ook dat je meer plaats voorziet voor sport en werk, dat je de ruimte intensiever gebruikt.”
Dat wil zeggen: de hoogte in?
“Dat wil zeggen: de hoogte in. En ook: onbenutte ruimtes optimaal gebruiken.”
Projectontwikkelaar fileert woonproblemen in Vlaanderen: ‘We duwen mensen naar plekken waar ze niet willen wonen’
Hebben steden graag hoogbouw?
“Nee, het is dikwijls een van de eerste zaken die men beperkt door regelgeving, omdat de buren het niet graag hebben. De klachten die altijd terugkeren, zijn dat de privacy wordt aangetast en dat men minder zon krijgt door de slagschaduw. Wat ook meespeelt, is het gevoel dat men benadeeld wordt: dat anderen bij die nieuwbouw meer mogen dan men zelf vroeger mocht. En er is het gevoel van vervreemding doordat men de skyline van de stad ziet veranderen. Dat heb je zeker ook in dorpen waar men iets meer in de hoogte wil bouwen.”
De zogenaamde verappartementisering werkt vervreemding in de hand. In die zin lijkt het thema wat op migratie.
“Helemaal. Die ‘verappartementisering’ is niet alleen een lelijk woord, alle associaties zijn ook negatief: het zijn ‘konijnenkoten’, de mensen die er komen wonen, hebben vaak een andere achtergrond – dat speelt allemaal mee. Dat is historisch zo gegroeid in Vlaanderen: na de Tweede Wereldoorlog was het beleid erop gericht om mensen op het platteland een alleenstaande of halfopen woning te laten bouwen. De katholieken wilden de babyboomers niet opvangen in grote blokken in de stad, want dat was typisch voor de socialisten.”
Onze ruimtelijke ordening is ideologisch gekleurd?
“Daar hangt een heel ideologisch kader aan vast, absoluut. Vlaanderen heeft het concept van de meergezinswoning nooit willen omarmen. Daarom is er ook nooit een kwalitatieve traditie in ontstaan, zoals dat in sommige andere landen wel het geval is. Ruimtelijke ordening is meer op maat van de bevolking die men wil in plaats van de bevolking die men heeft.”
Veel woonblokken in de stad zijn ook wel lelijk.
“Ik ben ook geen grote voorstander van woonblokken zoals op de Luchtbal in Antwerpen, die passen in de stijl van het brutalisme. Als architect heb ik dat leren appreciëren, maar hoe ouder ik word, hoe conservatiever, en nu begrijp ik de afkeer beter. Dat soort blokken paste zestig jaar geleden in het plan om mensen massaal te huisvesten op industriële wijze. Het was efficiënt, comfortabel en goedkoop. In die tijd was het ook een vooruitgang: de meeste bewoners kwamen nog uit sloppenwijken.”
Maar het werden probleemzones.
“Omdat men geen aandacht had voor stedenbouw. Die torens stonden daar geïsoleerd, er waren geen voorzieningen, het was wonen zonder context – en dat is mislukt. Overal in Europa zijn dat vandaag de banlieues, waar mensen zo snel mogelijk weg willen. En daar komt de reputatie van hoogbouw dus vandaan: het wordt geassocieerd met problemen en armoede. Terwijl je perfect aan kernverdichting met meergezinswoningen kunt doen, zonder dat het lelijke torens hoeven te zijn. Zelf vind ik esthetiek en harmonie met de context enorm belangrijk.”
Maar u krijgt projecten in steden dus moeilijk gerealiseerd?
“Elk stukje van het politieke spectrum heeft wel een reden om tegen te zijn. Extreemrechts is tegen omdat betaalbare woningen in de stad migranten zouden aantrekken, en links wil alleen plannen goedkeuren als je in het project ook sociale woningen voorziet. Links ziet hoogbouw vaak ook alleen maar als winstbejag. En zo krijg je een algemene weerstand. Meer bewoners betekent voor hen ook meer verkeer, meer druk op het milieu, en noem maar op.”
Lorenzo Van Tornhaut: ‘Wij organiseren de woningschaarste. De overheid kan bouwrechten creëren zoals de centrale bank geld kan drukken.
Is dat niet zo?
“Dat kan zo zijn, maar ook in kernen met goed ontsloten locaties is vaak veel verzet tegen extra woningen. Dat verzet komt van goed opgeleide, mondige burgers die hun slag thuishalen, zodat er élders nieuwe appartementen worden gebouwd. Bouwheren zoeken de weg van de minste weerstand. En op het platteland zijn de ontwikkelingskosten lager dan in de stad. Men duwt vandaag mensen echt de stad uit, naar de landelijke gemeentes. Op plekken in de stad waar rijkere mensen wonen, wordt extra ontwikkeling getemperd.”
Wat met sociale woningen? Heeft links geen punt? Bij nieuwe projecten zou daar toch aandacht voor moeten zijn. Het tekort is zo groot.
“Sociale woningbouw is een probleem omdat men de bevoegdheden om ze te realiseren aan lokale overheden heeft overgedragen. Het modale gemeentebestuur wil liever geen bewoners die geld kosten. Sommige gemeentes doen hun best, maar in het algemeen geldt voor sociale woningen: nobody cares.”
Maar kunnen projectonwikkelaars daar niet bij helpen?
“Zeker. Voor ons is het natuurlijk belangrijk dat we uit de kosten komen. Wat men dus zou kunnen doen, is op plekken waar we tot vijf bouwlagen mogen gaan, twee extra bouwlagen toestaan – die wij dan kunnen voorzien als sociale woningen. Dat is perfect mogelijk. De winst op die extra lagen is dan kleiner, maar dat is niet erg, omdat we die andere vijf lagen hebben. De nood aan sociale woningen neemt trouwens ook toe als gevolg van de hoge huurprijzen op de private markt. Ook dat is het gevolg van het beleid, dat altijd gericht was op het verwerven van een eigendom. Dat werd fiscaal gesteund.”
De baksteen in de maag.
“Die baksteen in de maag is het gevolg van beleid: het stimuleren van woningbouw op het platteland, en de fiscale en andere voordelen voor mensen die kopen. De huurmarkt wordt hier beschouwd als een losersmarkt. Terwijl dat niet zo is. Als je jong bent en je weet nog niet waar naartoe met je leven, dan is huren een ideale manier om flexibel te blijven. En vanaf een bepaalde leeftijd, als je huis is afbetaald, is het soms beter om je woning te verkopen en dat geld op een andere manier te beleggen.”
‘Vanaf een bepaalde leeftijd, als je huis is afbetaald, is het soms beter om je woning te verkopen en dat geld op een andere manier te beleggen’
Tiens. Dat is een verfrissende invalshoek.
“Ik spreek nu tegen mijn eigen winkel, maar het is zo: de Bel-20 groeit op lange termijn meer dan de woningmarkt. Huren is in bepaalde levensfases niet per definitie een slecht idee. Maar goed, mensen kiezen liever voor zekerheid, voor wat ze kunnen zien en aanraken: bakstenen.”
Veel huurders zitten financieel in de problemen.
“Als mensen worden gedwongen om te huren, omdat ze nergens iets betaalbaars kunnen kopen, dan stijgen de prijzen. Dat probleem heeft men nooit echt serieus genomen. Pas de laatste tien jaar is betaalbaar wonen een echt thema.”
Wat moet de overheid doen om zowel kopen als huren betaalbaarder te maken?
“Niet doen wat men nu doet, in elk geval: een beetje prutsen aan de registratierechten, bijvoorbeeld. Dat helpt totaal niet. Als de registratierechten met 3 procent dalen, stijgen de prijzen met 3 procent. Mensen hebben een budget dat ze kunnen besteden, en daarop raken de prijzen afgestemd. Het grote woonprobleem is te weinig aanbod. Huizen worden heel duur, en nieuwe projecten sneuvelen te snel op regelgeving. Lokale overheden zouden sneller moeten reageren en meer toelaten: als je op bepaalde plekken vijf bouwlagen toelaat in plaats van drie, dan wordt reconversie haalbaar en vergroot je het aanbod.”
‘Het grote woonprobleem is te weinig aanbod. Huizen worden heel duur, en nieuwe projecten sneuvelen te snel op regelgeving’
Bestaat het risico op corruptie niet? Extra bouwlagen in ruil voor een envelop.
“Ik heb dat nog nooit gezien of gedaan, maar dat soort praktijken bestond in het verleden zeker. Maar daarop focussen in het woondebat is naast de kwestie, en wat cynisch. Het is juist omdat de bouwrechten zo schaars zijn, dat het risico op corruptie groter wordt. Het debat moet gaan over een kwalitatief woonaanbod. We hebben ons helemaal vastgereden in regelgeving. Ik begrijp dat niet. We leven in pessimistische tijden. Het declinisme, het gevoel dat alles achteruitgaat, is krachtig. En dat strookt niet met mijn persoonlijkheid.”
Waaruit blijkt dat pessimisme?
“Ooit waren nieuwe woningen een teken van vooruitgang, nu zijn projectontwikkelaars geldwolven. De manier waarop er wordt gebouwd, is een spiegel van de maatschappij. En we zien minder en minder schaalvergroting. Te veel mensen hebben een afkeer van tekenen van groei. We zitten ook in een egoïstische spiraal. Probeer maar eens een kindercrèche te starten in een woonwijk. Mensen verdragen dat niet. Hetzelfde voor grote bouwprojecten. Dat vind ik dus bijna misdadig.”
‘Een kindercrèche in een woonwijk, mensen verdragen dat niet. Hetzelfde voor grote bouwprojecten. Dat vind ik bijna misdadig’
Op sociale media had u kritiek op de Pano over bouwen in overstromingsgebied. Wat was het probleem met die reportage?
“Het centrale punt klopte: men bouwt soms op plekken waar het onverantwoord is. Maar het grote verhaal is genuanceerder dan uit de reportage bleek.”
Is bouwen in overstromingsbied soms wél een goed idee?
“Als je op palen bouwt wel. In Nederland bouwt men allang hele wijken in overstroombare polders. Zo kun je de ruimte zelfs drie keer gebruiken. Om te wonen. Als het droog is, voor landbouw. En bij veel regenval, als bufferzone die mag overstromen. Je kan perfect bouwen in overstromingsgebied, maar dat moet je dan goed doen. Dat het nu niet goed gebeurt, en veel te vaak, komt doordat het soms de enige plekken zijn waar men bouwen nog toelaat. En zo komen we terug op mijn centrale punt: wees soepeler in de kernen, laat meer toe.”
Zou dat de prijzen doen dalen?
“Dat valt niet te ontkennen. Meer aanbod drukt de prijzen, of leidt in ieder geval tot minder snelle stijgingen. Dat wordt ontkend door sociologen en planologen, terwijl academisch onderzoek uit onder meer Austin en Auckland het aantoont. Wij organiseren de woningschaarste. De overheid kan bouwrechten creëren zoals de centrale bank geld kan drukken.”
Klinkt ook wel riskant.
“Op de bouwmarkt zou dat goed zijn. Nu houden we slecht geïsoleerde woningen en onderbenutte sites in leven. Vergelijk het met Cuba, waar ze nog met auto’s uit de jaren 50 rijden omdat er geen nieuwe import wordt toegelaten. Wij hebben overvloed in de kernen nodig, en dat ontbreekt. Verder doen met klassieke verkavelingen: dat laat de demografische evolutie niet toe. Vandaar ook het tekort aan studentenkoten. De schaarste slorpt onnodig veel welvaart op en zet de ongelijkheid nog op scherp. Dat is decadent en kunnen we ons niet langer veroorloven.”
